Mała i duża Wspólnota Mieszkaniowa. Czym się różnią?

Status Nieruchomości | 2022-10-17

Nabycie pojedynczego lokalu w budynku deweloperskim, zakładowym, prywatnym lub należącym do gminy automatycznie powoduje powstanie wspólnoty mieszkaniowej. Jest to zrzeszenie wszystkich właścicieli lokali w danej nieruchomości, którzy zgodnie z przepisami wspólnie zarządzają jej majątkiem. Ponoszą też za niego odpowiedzialność w części odpowiadającej ich udziałom. Wspólnota może być duża lub mała. Czym się one różnią?

Table of contents

Kiedy powstaje wspólnota mieszkaniowa?

Pojęcie wspólnoty mieszkaniowej jest wymieniane w Ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, znowelizowanej w 2022 roku. Art. 6 tego dokumentu mówi, że takie zrzeszenie tworzą wszyscy właściciele lokali wchodzących w skład nieruchomości. Jako struktura prawna wspólnota może zaciągać zobowiązania i nabywać prawa. Może też być pozywana do sądu i sama może pozywać. Powstanie WM odbywa się w sposób automatyczny już w chwili wykupienia (wyodrębnienia) jednego lokalu.

Zależnie od liczby wyodrębnionych lokali powstaje mała i duża wspólnota mieszkaniowa. Pomimo podobnych zasad wyodrębniania się tej struktury, każda z nich działa na nieco innych zasadach i podlega innym przepisom prawa. Czym się one różnią i jakie są ich cechy wspólne?

Mała i duża wspólnota mieszkaniowa – jaka jest różnica w strukturze?

Zgodnie z treścią znowelizowanej Ustawy o własności lokali kryterium stosowanym przy wyróżnieniu dużej i małej WM jest liczba wyodrębnionych lokali. W tym momencie warto zaznaczyć, że w przeszłości zmieniała się ona kilkakrotnie. W ustawie z 1994 roku minimalną liczbą lokali kwalifikujących do dużej wspólnoty były 4. Później zmieniono tę liczbę na 10, a obecnie obowiązuje 8 wyodrębnionych lokali. W praktyce oznacza to, że zrzeszenie obejmujące właścicieli od 1 do 7 lokali tworzy małą wspólnotę, natomiast zrzeszenie właścicieli minimum 8 lokali – dużą wspólnotę.

Mała a duża wspólnota mieszkaniowa – różnice w funkcjonowaniu i prawie

Pomimo że mała i duża wspólnota mieszkaniowa powstają w ten sam sposób, obie są zobowiązane do rejestracji w urzędach statystycznym i skarbowym w celu uzyskania zdolności prawnej. Muszą też dysponować kontem w banku, numerem NIP i prowadzić księgowość.

mała i duża wspólnota mieszkaniowa jaka jest różnica

Mała a duża wspólnota mieszkaniowa nie są jednak takie same. Podstawowe cechy, które je różnią to:

  • mała wspólnota mieszkaniowa powstaje wtedy, gdy liczba właścicieli lokali w budynku jest mniejsza lub równa 7. Duża wspólnota mieszkaniowa obejmuje więcej niż 7 lokali,
  • w przypadku dużej WM jest niezbędne powołanie minimum jednoosobowego zarządu lub powierzenie funkcji zarządzania wyspecjalizowanej firmie zewnętrznej. W małej WM zarząd tworzą wszyscy współwłaściciele, chyba że postanowią oni inaczej,
  • kwestie związane z zarządzaniem w przypadku małej WM regulują przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego. Duża WM podlega ustawie o własności lokali,
  • decyzje dotyczące nieruchomości w małej WM w ramach zarządu zwykłego rzeczą wspólną wymagają większości głosów właścicieli lokali, biorąc pod uwagę ich udział w majątku. Natomiast decyzje dotyczące czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną wymagają jednomyślności członków. W dużej WM decyzje w sprawach zarządu zwykłego podejmuje sam zarząd. Natomiast do zatwierdzenia decyzji w sprawach czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu niezbędne są większość głosów i udzielenie pełnomocnictwa przez właścicieli lokali.

Duża i mała wspólnota mieszkaniowa różnią się przede wszystkim sposobem podejmowania decyzji. W małej WM nie ma uchwał, a właściciele dochodzą do porozumienia w podstawowych kwestiach. Jeśli nie dojdzie do niego, istnieje możliwość wystąpienia z wnioskiem do sądu, który rozstrzygnie spór. W przypadku spraw z zakresu zarządu zwykłego wniosek może złożyć każdy członek WM. W przypadku spraw wykraczających poza zarząd zwykły – mieszkańcy, którzy mają ponad połowę udziałów.

Podobne artykuły: