Zakup nowego mieszkania wiąże się z koniecznością uregulowania kwestii prawnych, w tym przynależności do grupy właścicieli budynku i przyległego terenu. Grupa ta, określana formalnie wspólnotą mieszkaniową, ma prawo do podejmowania decyzji w sprawie nieruchomości, a więc decydowania o jej utrzymaniu, rozbudowie czy przyszłości. Czy tworzenie wspólnoty mieszkaniowej jest konieczne? Kiedy i jak należy to zrobić?
Spis treści:
- Czym jest wspólnota mieszkaniowa?
- Jak założyć wspólnotę mieszkaniową i czy jest to konieczne?
- Jak założyć wspólnotę mieszkaniową krok po kroku?
Czym jest wspólnota mieszkaniowa?
Wspólnotą mieszkaniową prawo określa ogół właścicieli lokali w nieruchomości pod warunkiem, że jest ona własnością dewelopera, osoby fizycznej, zakładu pracy lub jednostki samorządu terytorialnego. W wyjątkowych sytuacjach taka struktura może też wyodrębnić się ze spółdzielni mieszkaniowej, jednak jest to proces żmudny i długotrwały.
Wspólnota jest ułomną osobą prawną, co oznacza, że ma zdolność prawną, ale nie ma osobowości prawnej. Jej przedstawiciele w postaci zarządu mogą zaciągać zobowiązania, pozywać do sądu oraz nabywać prawa. Natomiast wszyscy członkowie wspólnoty są właścicielami majątku i ponoszą odpowiedzialność adekwatną do wysokości ich udziałów we wspólnocie.
Jak założyć wspólnotę mieszkaniową i czy jest to konieczne?
Jeśli zastanawiasz się, jak założyć wspólnotę mieszkaniową musisz wiedzieć, że zakup mieszkania w budynku spełniającym warunki określone powyżej oznacza automatyczne włączenie w poczet członków takiego zrzeszenia. Powstaje ono w momencie podpisania umowy kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego np. z deweloperem czy gminą i dokonania wpisu do księgi wieczystej. Dlatego też tworzenie Wspólnoty Mieszkaniowej nie jest konieczne ani potrzebne. Automatyczne powstanie takiej struktury prawnej ma miejsce już w chwili sprzedaży pierwszego lokalu. Ze wspólnoty nie można również wystąpić, a status członka zrzeszenia traci się dopiero w chwili sprzedaży lokalu.
Inaczej wygląda sytuacja, gdy ktoś kupuje lokal w budynku należącym do spółdzielni. W takich okolicznościach zaistnienie wspólnoty mieszkaniowej jest możliwe dopiero w momencie sprzedaży wszystkich lokali w danej nieruchomości. Prawo przewiduje jednak utworzenie jej wcześniej. Warunkiem jest podjęcie uchwały przez większość właścicieli budynku, przy założeniu, że przez większość rozumie się wartość udziałów w nieruchomości wspólnej. Uchwała oznacza zgodę na podleganie ustawie o własności lokali, w tym respektowanie wymienionych w niej praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną.
Jak założyć wspólnotę mieszkaniową krok po kroku?
Na wstępie warto podkreślić, że ustawa o własności lokali wymienia dwa rodzaje wspólnot: małą, do 7 lokali i dużą, powyżej 7 lokali. W przypadku dużej wspólnoty konieczne jest powołanie zarządu. Zastanawiając się, jak założyć wspólnotę mieszkaniową krok po kroku, warto skoncentrować się właśnie na powołaniu zarządu. Może on zostać wyodrębniony spośród wszystkich członków zrzeszenia (jedna lub kilka osób) lub powierzony firmie zewnętrznej, świadczącej usługi zarządzania nieruchomościami na zasadach outsourcingu. Zarząd może działać bezterminowo lub w wyznaczonym okresie.
Kolejne kroki do uprawomocnienia się wspólnoty i rozpoczęcia jej funkcjonowania to:
- powołanie zarządu na zebraniu organizacyjnym,
- uchwalenie planu gospodarczego na dany rok,
- podjęcie decyzji (w formie uchwał) o wysokości funduszu remontowego, formie księgowości, zaliczkach na bieżące opłaty czy sprawowanie zarządu,
- zgłoszenie wspólnoty w urzędzie statystycznym, w celu nadania numeru REGON (w ciągu 14 dni),
- zgłoszenie wspólnoty w urzędzie skarbowym, w celu nadania numeru NIP (w ciągu 14 dni),
- otwarcie rachunku bankowego,
- wyrobienie pieczątki.
Dopełnienie tych formalności pozwala zarządowi na zawieranie umów np. o wywóz nieczystości czy dostawę energii elektrycznej i gazu do budynku.
Wielu nabywców mieszkań w kamienicach czy małych blokach zastanawia się, jak założyć małą wspólnotę mieszkaniową? Zasada jest taka sama, jak w przypadku wielorodzinnych domów, z tym że mała wspólnota nie potrzebuje zarządu. Jej funkcjonowanie jest też regulowane przepisami Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego. Takie zrzeszenie jednak również musi mieć nadane numery NIP i REGON, a wszelkie decyzje finansowe i wydatki muszą być dokumentowane.
Podobne artykuły:
