Naturalnymi elementami procesu obrotu gospodarczego jest nabywanie i pozyskiwanie nieruchomości oraz ich zbywanie, zarówno w całości, jak i części. Ciekawym przypadkiem, zwłaszcza w kontekście Wspólnot Mieszkaniowych, jest prawo do sprzedaży części nieruchomości. Taka potrzeba powstaje zazwyczaj w przypadku chęci zarobku, lub konieczności cięcia kosztów, związanych z zarządzaniem niewykorzystywanej części wspólnej. Co do zasady — większa nieruchomość wiążę się z większymi obciążeniami, więc w przypadku wystąpienia takiej możliwości, sprzedaż części nieruchomości wspólnej we Wspólnocie Mieszkaniowej może być bardzo korzystnym rozwiązaniem. Co mówią w tym zakresie regulacje prawne? Jak powinien wyglądać proces zbycia części nieruchomości wspólnej?
Spis treści:
- Sprzedaż części nieruchomości wspólnej – podstawy prawne
- Zbycie części nieruchomości wspólnej we Wspólnocie Mieszkaniowej – decyzja
- Podział i wyodrębnienie nieruchomości celem sprzedaży
- Sprzedaż części nieruchomości wspólnej we Wspólnocie Mieszkaniowej
Sprzedaż części nieruchomości wspólnej – podstawy prawne
Chęć zbycia części nieruchomości wspólnej wiąże się stricte z potrzebą wcześniejszego podziału nieruchomości, celem sprzedaży danej części. W przypadku Wspólnot Mieszkaniowych właściciele lokali posiadają także prawo do udziału w prawie własności wspólnej części nieruchomości, co oznacza de facto współwłasność przymusową. Oznacza to, że właściciele nie mogą znieść tego rodzaju współwłasności, dopóki dysponują oni odrębnym prawem własności do ich lokali (art. 3, ust. 1 Ustawy o własności lokali). Jednakże ustawodawca umożliwia podział części wspólnej nieruchomości (art. 5, j.w.) pod warunkiem zachowania tej części nieruchomości, która niezbędna jest dla prawidłowego i racjonalnego korzystania z budynku (co dokładnie reguluje Ustawa o gospodarce nieruchomościami).
Zbycie części nieruchomości wspólnej we Wspólnocie Mieszkaniowej – decyzja
Najważniejszym zapisem ustawowym w kontekście zbywania części nieruchomości wspólnej jest fakt, że jest to czynność, która wykracza poza zakres zwykły zarządu. Zatem kto podejmuje ostateczną decyzję w przypadku chęci dokonania takiej transakcji? Zależne to będzie od podstawowego podziału wspólnot mieszkaniowych na:
- małe — podjęcie decyzji o sprzedaży wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli,
- duże — Zarząd wspólnoty celem zbycia części nieruchomości musi uzyskać zgodę właścicieli lokali w postaci uchwały, przyjmowanej większością głosów (przy uwzględnieniu udziałów poszczególnych członków Wspólnoty).
Zastosowanie mają w obydwu przypadkach zarówno przepisy Kodeksu cywilnego, jak i rzeczonej Ustawy o własności lokali.
Podział i wyodrębnienie nieruchomości celem sprzedaży
Kolejnym etapem w procesie sprzedaży części nieruchomości wspólnej we Wspólnocie Mieszkaniowej jest konieczność ewidencyjnego wydzielenia z nieruchomości minimum jednej nowej nieruchomości — gruntowej, budynkowej lub lokalowej, która ma ulec ewentualnemu zbyciu. Co warto podkreślić — prawem (własności lub użytkowania wieczystego) do tak wydzielonych nieruchomości wciąż dysponują dotychczasowe podmioty. Proces podziału nieruchomości podlega regulacjom wspomnianej Ustawy o gospodarce nieruchomościami, a o jego formalnym przebiegu decyduje rodzaj gruntów nieruchomości wspólnej (zurbanizowane, rolne lub leśne), przeznaczenie nieruchomości budynkowej lub lokalowej (użytkowe, mieszkalne itp.) oraz tryb postępowania (administracyjne lub sądowe). Pomyślna decyzja i wydzielenie nieruchomości przez geodetę skutkuje dokonaniem właściwych zmian w księgach wieczystych z wyodrębnieniem własności.
Sprzedaż części nieruchomości wspólnej we Wspólnocie Mieszkaniowej
Zbycie lub wydzierżawienie tak wyodrębnionej nowej części nieruchomości wspólnej musi przybrać formę aktu notarialnego dla umowy przenoszącej własność nieruchomości na nowy podmiot. Z kolei stroną samej umowy są współwłaściciele nieruchomości, czyli wszyscy właściciele lokali. Celem ułatwienia procesu podpisania umowy i aktu notarialnego właściciele najczęściej udzielają właściwego pełnomocnictwa Zarządowi Wspólnoty. Zbycie części nieruchomości wspólnej we Wspólnocie Mieszkaniowej skutkuje finalnie również obciążeniami — w postaci opodatkowania przychodów z tytułu sprzedaży oraz — w przypadku, gdy podział ewidencyjny nieruchomości prowadzi do wzrostu jej wartości — tzw. opłaty adiacenckiej, ustalanej przez gminę (nie więcej niż 30% różnicy wartości danej nieruchomości).