Członkowie wspólnot mieszkaniowych zobowiązani są do ponoszenia opłat eksploatacyjnych za media, rozliczanych cyklicznie na podstawie realnego ich zużycia. Odpowiedni pomiar zużycia mediów wymaga jednak zastosowania poprawnie działających urządzeń pomiarowych. Nie inaczej jest w przypadku wodomierzy, które pozwalają obliczać realne zużycie wody w danym lokalu. Zgodnie z przepisami prawa, tzw. legalizacja wodomierzy, czyli weryfikacja ich sprawności, musi odbywać się co 5 lat. Najczęściej okazuje się, że konieczna jest wymiana wodomierzy — wspólnoty mieszkaniowe w takiej sytuacji muszą zająć się całym procesem. Natomiast dla wielu członków wspólnoty kluczowe staje się wtedy pytanie, kto płaci za wymiany wodomierzy we wspólnocie mieszkaniowej?
Spis treści:
- Wymiana wodomierzy we wspólnocie mieszkaniowej – kontrowersje
- Regulacje prawne dotyczące wymiany i montażu wodomierzy we wspólnocie mieszkaniowej
- Kto ponosi koszt wymiany wodomierzy we wspólnocie mieszkaniowej?
Wymiana wodomierzy we wspólnocie mieszkaniowej – kontrowersje
Użytkowanie oraz wymiana wodomierzy zostały uregulowane w Prawie o miarach, oraz w Rozporządzeniu Ministra Finansów z 13 kwietnia 2017 r. (w sprawie prawnej kontroli metrologicznej przyrządów pomiarowych). Wodomierz będąc przyrządem kontrolnym, pozwala na naliczenie zgodnych z taryfikatorem opłat za zużycie wody. Podczas legalizacji urządzenie może zostać dopuszczone do dalszej eksploatacji, jednak bardzo często dochodzi do wydania nakazu ich wymiany na nowe. Nie jest to jednak darmowe — koszty zakupu nowoczesnego wodomierza z opcją radiowego odczytu wskazań licznika mogą wynieść nawet kilkaset złotych. Opłata ta wzbudza kontrowersje, ponieważ dla wspólnoty wskutek efektu skali będzie to znacznie uszczuplenie dostępnego budżetu, a sami członkowie wolą nie ponosić takich opłat, twierdząc, że powinno to być pokrywane ze środków funduszu remontowego wspólnoty mieszkaniowej.
Regulacje prawne dotyczące wymiany i montażu wodomierzy we wspólnocie mieszkaniowej
Należy podkreślić, że nie ma jasnych przepisów prawnych, które regulować będą odpowiedzialność finansową za wymianę wodomierzy we wspólnocie. Podstawowy spór toczy się w tym przypadku o określenie granicy nieruchomości wspólnej. W związku z tym wszelkie interpretacje w rzeczonym zakresie odbywają się na podstawie dotychczasowej jurysdykcji, która jednak również nie jest jednoznaczna, czego przykładem są dwa odmienne wyroki Sądu Apelacyjnego w Warszawie:
- w Wyroku z 19 lipca 2013 r. uznano, że wodomierz, który został zamontowany za zaworem odcinającym wodę, przynależy do prywatnego lokalu (sygnatura: I ACa 222/13). Tym samym można wyciągnąć wniosek, że spółdzielnia jak i wspólnota mieszkaniowa nie mają prawa do wymiany wodomierzy, więc na samych właścicielach lokali spoczywa obowiązek ich wymiany, montażu i dopuszczania do okresowej weryfikacji;
- w Wyroku z 16 listopada 2012 r. uznano jednak, że wodomierze stanowią element systemu zarządzania i rozliczania dostawą wody do lokali oraz części wspólnych, będąc tym samym częścią składową nieruchomości wspólnej. W takiej sytuacji wodomierz nie służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu (sygnatura: I ACa 663/1).
Kto ponosi koszt wymiany wodomierzy we wspólnocie mieszkaniowej?
Brak jednoznacznych przepisów regulujących wymianę wodomierzy sprawia, że często temat ten budzi wśród członków wspólnoty liczne kontrowersje. Najczęstsza interpretacja w tym zakresie kompromisowo określa wodomierze, jako przynależne do prywatnych mieszkań. Każda Wspólnota powinna w swoich Regulaminach (Porządku lub Rozliczania Mediów) lub oddzielnych Uchwałach ustalić sposób finansowania wymiany liczników. Taka wymiana może być opłacona ze środków zgromadzonych na Funduszu Remontowym, z funduszu bieżącej eksploatacji, jednorazowo przez każdego Właściciela lub ze specjalnie powołanego Funduszu Celowego, na którym każdy z Właścicieli może co miesiąc gromadzić mniejsze kwoty. Przy tym ostatnim rozwiązaniu unikamy sytuacji, w której Wspólnota musi sfinansować wymianę liczników z bieżących środków, a dopiero później czekać na zwrot odpowiednich opłat przez Właścicieli, jednocześnie unikając sytuacji, w której Właściciele lokali są zmuszeni do jednorazowego, kilkuset złotowego nakładu, poprzez rozbicie tej należności na mniejsze sumy, wpłacane przez kilkanaście, lub nawet kilkadziesiąt miesięcy.