Prawa i obowiązki gminy we Wspólnocie Mieszkaniowej

Status Nieruchomości | 2021-12-07

Bardzo duża część Wspólnot Mieszkaniowych powstała wskutek sprzedaży mieszkań komunalnych, czyli należących do gminy. W każdym przypadku, gdy dotychczasowi najemcy stają się na mocy aktów notarialnych właścicielami lokali i dochodzi do zawiązania się Wspólnoty Mieszkaniowej, to jej członkiem zostaje jednocześnie sama gmina. Tym samym gmina, jako „udziałowiec” zyskuje pewne prawa, ale także obarczona jest obowiązkami. Jak szczegółowo to zostało rozwiązane? Oprócz praw, jakie są obowiązki gminy we Wspólnocie Mieszkaniowej?

Prawa gminy we Wspólnocie Mieszkaniowej jako „udziałowca”

Gmina traci prawo wcześniej wyłącznego decydowania o losach danej nieruchomości wraz z powstaniem Wspólnoty Mieszkaniowej, i to niezależnie od faktu, czy w jej władaniu znajdują się jeszcze wyodrębnione lokale. Gmina oraz właściciele wyodrębnionych lokali stają się współużytkownikami części wspólnej danej nieruchomości, czyli tej, która nie służy wyłącznemu użytkowi właścicieli lokali. Dotyczy to zatem ciągów komunikacyjnych, strychów, elewacji, dachów, wind oraz wszelkich instalacji zabezpieczających nieruchomość w media. Tym samym gmina, jako „udziałowiec” Wspólnoty zyskuje prawo do korzystania z nieruchomości wspólnej, a także do czerpania pożytków (jeśli występują, np. poprzez wynajem powierzchni budynku na cele reklamowe).

Prawa i obowiązki gminy we Wspólnocie – kto podejmuje decyzje?

Wspólnoty Mieszkaniowe zobowiązane są do wybrania formy zarządzania nieruchomością wspólną, przy założeniu osiągnięcia najwyższej możliwej efektywności oraz minimalizacji kosztów ponoszonych przez poszczególnych członków Wspólnoty. Zarząd nieruchomością może zostać powierzony osobie fizycznej lub prawnej. W kontekście gminy — jako współudziałowca — skutkuje to tym, że każdy kolejny nabywca lokalu komunalnego będzie przyjmował zastany sposób zarządzania Wspólnotą. To, jak wygląda proces decyzyjny Wspólnoty Mieszkaniowej z gminą, jako współwłaścicielem, zależne będzie od rodzaju wspólnoty (i będzie rzutować bezpośrednio na prawa i obowiązki gminy we Wspólnocie Mieszkaniowej):

  • małe wspólnoty (w skład których wchodzi mniej niż 7 lokali, z których przynajmniej jeden pozostaje wyodrębniony i nie należy do Gminy) – decyzje podejmuje większość właścicieli (w przypadku czynności nieprzekraczających zakresu zwykłego zarządu) lub wszyscy członkowie (w pozostałych przypadkach). W wyjątkowych sytuacjach gmina sama może zarządzać małą wspólnotą;
  • duże wspólnoty — właściciele wyodrębnionych lokali są przypadku dużych wspólnot w obowiązku oddać zarządzanie Wspólnotą w ręce wyspecjalizowanego podmiotu bądź też na rzecz zarządu, w skład którego może wchodzić przedstawiciel gminy. Powstały zarząd ma prawo do samodzielnego podejmowania decyzji (w przypadku czynności nieprzekraczających zakresu zwykłego) lub w postaci uchwał właścicieli lokali (w pozostałych przypadkach).

jakie prawa i obowiązki ma gmina we wspólnocie mieszkaniowej

Jakie prawa i obowiązki ma gmina we Wspólnocie Mieszkaniowej?

W ujęciu ogólnym, prawa i obowiązki gminy we Wspólnocie są identyczne jak każdego innego współwłaściciela we Wspólnocie, a kształtują się następująco:

  • nieograniczone prawo korzystania z lokali własnych;
  • prawo do korzystania z pożytków nieruchomości wspólnej;
  • prawo do zaskarżania uchwał (jak każdy inny członek wspólnoty);
  • obowiązek ponoszenia wydatków i ciężarów wynikających z utrzymania części wspólnej nieruchomości w stopniu proporcjonalnym do udziałów.

Co jednak warte jest podkreślenia, przepisy regulujące prawa gminy we wspólnotach, umożliwiają właścicielom wyodrębnionych lokali, którzy posiadają minimum 20% udziałów do narzucenia gminie swojej woli, poprzez przyznanie jej tylko 1 głosu przy podejmowaniu uchwał. W ten sposób gmina może zostać zobowiązana przez pozostałą część do ponoszenia sumarycznie znacznie większych obciążeń na fundusz remontowy, a w przypadkach określonych ustawowo Wspólnota może nawet zdecydować o licytacji lokalu należącego do gminy.