Zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej we Wspólnocie Mieszkaniowej

Status Nieruchomości | 2021-10-05

Co w sytuacji, gdy konieczna jest zmiana wysokości udziałów we Wspólnocie Mieszkaniowej? Jakie zasady muszą zostać spełnione, aby rzeczywiście było to możliwe oraz jakie wątpliwości są związane z takimi korektami? Oto wszystkie najważniejsze kwestie, o których trzeba w tej sytuacji pamiętać, aby proces był zgodny z literą obowiązującego prawa.

Czym jest zgodnie z prawem nieruchomość wspólna?

Wedle przepisów jest to grunt oraz te części nieruchomości i urządzeń, które w praktyce nie służą tylko i wyłącznie do użytku przez właściciela lokalu. Zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej jest oczywiście możliwa, jednak w praktyce okazuje się, że Wspólnoty Mieszkaniowe decydują się na nią stosunkowo rzadko. Wynika to przede wszystkim ze względu na wymagane w tym zakresie procedury, które mogą wydawać się skomplikowane.

Jak natomiast określany jest udział właściciela danego lokalu we wspomnianej części wspólnej? W praktyce jest to nieruchomość wyjściowa, czyli poza gruntem, pomniejszona o samodzielne lokale i przynależne do nich pomieszczenia. Współwłaścicielami części wspólnej są więc wszyscy mieszkańcy.

Jak wygląda zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej?

Pierwszym etapem procesu musi być wyrażenie zgody na ustanowienie takiej korekty, co ma miejsce podczas zebrania właścicieli. Taka zgoda wyrażana jest podczas zebrania właścicieli tworzących daną wspólnotę, jednak co ważne, konieczna jest w trakcie zebrania także obecność notariusza, zaproszonego do uczestnictwa w czasie takiego posiedzenia. W tym czasie przekazuje się oczywiście powody dokonania zmiany oraz przedstawia informacje, jak proces ten będzie wyglądał od strony praktycznej i jakie pociągnie za sobą konsekwencje.

Konieczne jest dodatkowo udzielenie pełnomocnictwa zarządowi danej wspólnoty. Wynika to z faktu, że działania prowadzone w tym zakresie wykraczają poza uprawnienia zarządu. Dodatkowo musi zostać stworzona dokumentacja określająca, jaka jest bieżąca wysokość udziałów jeśli chodzi o nieruchomość wspólną.

Ponowne wyliczenie dokonywane jest natomiast na podstawie technicznej dokumentacji zawierającej położenia danych lokali wraz z pomieszczeniami i ich powierzchnią. Dokument ten nosi nazwę „Inwentaryzacji architektoniczno-budowlanej” i stanowi podstawę w zakresie zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej we Wspólnocie Mieszkaniowej.

Ważnym krokiem jest też złożenie oświadczenia o korekcie, którego jedyna dopuszczalna forma to akt notarialny. Na tej podstawie później zostaną dokonane zmiany w księgach wieczystych wraz z informacjami o nowych, prawidłowo wyliczonych udziałach.

zmiana wysokości udziałów we wspólnocie mieszkaniowej

Czy zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej musi być jednomyślna?

Zgodnie z orzecznictwem sądów, a także opiniami notariuszy biorących udział w przypadku tego typu spraw, przy podejmowaniu takiej uchwały wymagana jest jednomyślność. Nie powinno więc podejmować się w tym zakresie decyzji, jeśli rozpoczęcie czynności zostało przegłosowane jedynie większością głosów.

Okazuje się jednak, że interpretacje są różne, co wynika przede wszystkim z faktu, że jednomyślność przy tego typu sprawach jest bardzo trudna do uzyskania. Wątpliwości w tym zakresie sprawiają, że konieczne może być doradztwo w zakresie nieruchomości, które realizujemy także w ramach prowadzonej przez nas działalności.

Podsumowanie

Jak widać zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej we wspólnocie mieszkaniowej to kilkuetapowy proces, który musi być realizowany według ściśle określonych zasad tak, aby był w pełni zgodny z prawem. Niestety wyzwań w tym przypadku jest wiele, co sprawia, że takie inicjatywy są podejmowane stosunkowo rzadko. Aby dowiedzieć się więcej w tym zakresie, serdecznie zachęcamy do bezpośredniego kontaktu.