Zebranie wspólnoty mieszkaniowej – jak powinno wyglądać?

Statsu Nieruchomości | 2021-03-11

Zebranie wspólnoty mieszkaniowej zawsze budzi wiele emocji wśród właścicieli lokali danej nieruchomości. Najczęściej traktowane jest jako strata czasu, ale należy podkreślić, że niesłusznie. Jest to bowiem podstawowa forma wpływu każdego członka wspólnoty na jej kształt, sposób zarządzania i przedsięwzięcia podejmowane w ramach wspólnej przestrzeni.

To, jak powinno wyglądać zebranie wspólnoty mieszkaniowej nie jest w pełni prawnie określone, dlatego uzupełnieniem przepisów z Ustawy o własności lokali (dotyczących np. legalności zebrań) są statuty i regulaminy wspólnotowe.

Przygotowanie do zebrania wspólnoty mieszkaniowej

Przed odpowiedzią na pytanie, jak prowadzić zebranie wspólnoty mieszkaniowej, należy się przede wszystkim odpowiednio do zebrania przygotować. Prawnym obowiązkiem (w przypadku tzw. dużych wspólnot), który spoczywa na zarządzie wspólnoty (lub upoważnionym do zarządzania zarządcy) jest zwołanie rocznego zebrania członków wspólnoty (zazwyczaj jest to jedyne spotkanie w roku). Zanim to nastąpi (nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku), to każdy członek wspólnoty musi otrzymać:

    • pisemne zawiadomienie z określeniem daty, godziny i miejsca;
    • projekty dokumentów, które zostaną na zebraniu przedłożone:
      • sprawozdanie zarządu wspólnoty z prac za poprzedzający rok kalendarzowy (ze sprawozdaniem finansowym);
      • uchwała udzielająca absolutorium zarządowi za działania w roku poprzedzającym;
      • roczny plan zarządzania nieruchomością w częściach wspólnych na rok bieżący (z określeniem planowanych kosztów zarządu);
      • inne projekty uchwał (np. zgłoszone przez członków wspólnoty).

Dostarczenie właścicielom lokali materiałów pozwala im skutecznie zapoznać się z przedmiotem zebrania, co powinno zapewnić jego szybki i rzeczowy przebieg.

Jak wygląda zebranie wspólnoty mieszkaniowej od strony formalnej?

Mimo braku konkretnych regulacji na temat, jak prowadzić zebranie wspólnoty mieszkaniowej, istnieje już bogata praktyka wypracowana przez zarządy lub zarządców wspólnot. W związku z tym, ze względów formalnych zaleca się:

  • powołanie składu prowadzącego (przewodniczący, protokolant, komisja skrutacyjna);
  • odpowiednie zbieranie i przechowywanie dokumentów i protokołów;
  • przygotowanie porządku zebrania wraz z zestawem planowanych do poruszenia tematów.

jak wygląda zebranie wspólnoty mieszkaniowej

Zebranie wspólnoty mieszkaniowej w praktyce

W praktyce, która jest zbieżna dla wielu zarządów wspólnot (lub zarządców), przyjmuje się, że ze względu na dobro wspólnoty, zebranie przebiega wg poniższych kroków:

  • przewodniczącym zostaje członek zarządu wspólnoty, lub wyznaczony przedstawiciel zarządcy;
  • prezentowane są porządek oraz cel spotkania;
  • przedstawiane jest sprawozdanie zarządu lub zarządcy za poprzedni rok;
  • odczytywane są projekty uchwał (w kolejności zgodnej z porządkiem zebrania);
  • udzielenie głosu wnioskodawcom i członkom wspólnoty z zapewnieniem pola do dyskusji na temat uchwał;
  • przeprowadzenie głosowania (zgodnie z określonym sposobem, np. na miejscu, lub w przypadku braku minimalnej liczby członków, głosowania zdalnego, obiegowego);
  • wysłuchanie wolnych wniosków z ewentualnym przeprowadzeniem dyskusji i głosowania;
  • zamknięcie zebrania.

W przypadku innych zebrań, zwołanych np. na wniosek członków wspólnoty będących udziałowcami w 1/10 części wspólnych, przebieg spotkania będzie wyglądał podobnie.

Zebrania wspólnot w dobie pandemii

Powszechną praktyką w sytuacji epidemii koronawirusa jest organizacja zebrań wspólnoty mieszkaniowej w formule on-line. Takie przedsięwzięcie wymaga odpowiedniego zaplecza technicznego oraz wiedzy wykwalifikowanych Zarządców.

Podsumowanie

To, jak wygląda zebranie wspólnoty mieszkaniowej, jest efektem dobrych praktyk zarządów wspólnot lub licencjonowanych zarządców. Przed zebraniem wspólnoty, poza zaznajomieniem się z dostarczonymi dokumentami, warto poznać standardy prowadzenia zebrań, by mieć pewność, że zebrania są legalne, odpowiednio przeprowadzane i przede wszystkim skuteczne dla zarządzania nieruchomością w części wspólnej.