Od 25 lat zarządzamy nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych

Broniewskiego 3 01-785 Warszawa
+48 22 329 21 00
biuro@status.pl

Zasady podwyższania czynszu najmu lokalu mieszkalnego

23 czerwca, 2022

Każdy właściciel wynajmujący mieszkanie może podwyższyć czynsz, jaki pobiera od najemcy. Musi to jednak zrobić zgodnie z obowiązującym prawem i spełnić określone wymagania. Sprawdź zasady podwyższania czynszu najmu lokalu mieszkalnego.

Spis treści:

Podwyżka czynszu najmu mieszkania – kiedy jest możliwa?

Podwyżka czynszu najmu lokalu użytkowego musi być zgodna z zapisami Ustawy o ochronie praw lokatorów. Każde działanie niezgodne z prawem może doprowadzić do jej unieważnienia. Właściciel mieszkania w pierwszej kolejności powinien wypowiedzieć dotychczasową umowę, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego. Należy zachować przy tym okres wypowiedzenia, jaki został wcześniej ustalony. Ustawowo są to trzy miesiące. Dodatkowo podwyższanie czynszu nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten liczy się od dnia poprzedniej podwyżki. W przypadku opłat niezależnych od właściciela tj.: gaz, prąd, woda, opłata za wywóz śmieci, terminy te nie obowiązują. Trzeba jednak przedstawić najemcy zestawienie opłat wraz z podaniem przyczyny podwyżki. Lokator ma obowiązek pokryć różnicę

Co może być uzasadnieniem podwyżki czynszu?

Zasady podnoszenia czynszu wynikają wprost z ustawy. Podwyżka czynszu nie powinna przekroczyć 3% wartości odtworzeniowej lokalu w stosunku rocznym.

Aby to obliczyć, trzeba pomnożyć wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m² mieszkania. Jest to średni koszt budowy, jaki określa dwa razy w roku wojewoda w danym województwie.

podwyżka czynszu we wspólnocie mieszkaniowej

Podwyżka czynszu jest również uzasadniona wtedy, kiedy:

  • nie przekracza w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych za rok poprzedni. Wskaźnik ten ogłaszany jest w formie komunikatu Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego,
  • przychód z czynszu albo innych opłat nie umożliwia właścicielowi mieszkania pokryć wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, ani zapewnić zwrotu kapitału i zysk. Przy założeniu, że zwrot kapitału nie będzie wyższy niż 1,5% w skali roku wartości kosztów, jakie poniósł właściciel na budowę lub zakup lokalu. W przypadku kosztów związanych z ulepszeniem lokalu podwyżka może wynieść 10%, aż do pełnego zwrotu kosztów.

Odmowa przyjęcia podwyżki czynszu najmu lokalu mieszkalnego

Skutkiem odmowy przyjęcia podwyżki będzie rozwiązanie stosunku prawnego, na podstawie którego zajmowany jest lokal. Oznacza to, że lokator może rozwiązać obowiązującą umowę nawet jeżeli została zawarta na czas określony. Musi przy tym zachować formę pisemną. Jeżeli podwyżka czynszu będzie wyższa niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, to lokator ma prawo w ciągu dwóch miesięcy od dnia wypowiedzenia wysokości czynszu, aby ją zakwestionować, poprzez wniesienie sprawy do sądu. W takiej sytuacji udowodnienie tego, czy podwyżka jest zasadna ciąży wówczas na właścicielu.

Podwyżka czynszu we Wspólnocie Mieszkaniowej – co oznacza?

Właściciel lokalu znajdującego się w budynku, w którym została powołana wspólnota mieszkaniowa, musi liczyć się z tym, że jest zobowiązany do poniesienia wydatków związanych z utrzymaniem własnego mieszkania. Oznacza to, że uczestniczy w pokrywaniu kosztów zarządu nieruchomością wspólną poprzez uiszczanie zaliczek na ten cel do 10 dnia każdego miesiąca. Wysokość tych opłata wylicza się na podstawie dotychczasowych rozliczeń wydatków i opłat, jakie były wnoszone w poprzednim okresie. Potocznie opłaty te nazywa się czynszem, nie jest to jednak prawidłowa nazwa, ponieważ czynsz to opłata, jaką płaci się za lokal wynajmowany. Natomiast we wspólnocie mieszkaniowej, budynek należy do właścicieli mieszkań w wysokości określonej przez wielkość udziału danego lokalu w stosunku do całej powierzchni budynku. Dlatego we wspólnotach mieszkaniowych właściciele płacą zaliczkę na koszty zarządzania nieruchomością, która podlega corocznemu rozliczeniu. Zmiana wysokości zaliczki jest możliwa poprzez podjęcie przez współwłaścicieli odpowiedniej uchwały o Planie Gospodarczym.