Od 28 kwietnia 2023 r. są egzekwowane przepisy dotyczące świadectw charakterystyki energetycznej. Pomimo tego wciąż panuje spora niejasność co do tego, kogo dotyczy obowiązek uzyskania takiego świadectwa. Wyjaśniamy, jak to naprawdę wygląda.
Z tego artykułu dowiesz się:
- Czym jest świadectwo charakterystyki energetycznej i skąd wziął się obowiązek jego posiadania
- Kiedy właściciel lokalu musi mieć świadectwo, a kiedy nie
- Czy wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek posiadania świadectwa dla całego budynku
- Jak wygląda procedura zamówienia świadectwa przez wspólnotę
- Jakie prawa przysługują właścicielowi w zakresie dostępu do świadectwa budynku
Czym jest świadectwo charakterystyki energetycznej
Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument, który określa wielkość zapotrzebowania budynku lub lokalu na energię potrzebną do ogrzewania, wentylacji, przygotowania ciepłej wody użytkowej oraz chłodzenia. Dzięki niemu przyszły właściciel lub najemca może z góry oszacować, ile będzie kosztować utrzymanie lokalu pod względem zużycia energii.
Obowiązek sporządzania świadectw wynika z prawa unijnego i funkcjonuje w polskich przepisach od 2009 roku. Jednak to nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynków z 7 października 2022 r., obowiązująca od 28 kwietnia 2023 r., zaostrzyła zasady i wprowadziła realne sankcje za ich nieprzestrzeganie.
Obowiązek dotyczy właściciela lokalu, nie wspólnoty
To pierwsza i najważniejsza rzecz, którą warto zapamiętać: obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej powstaje po stronie właściciela konkretnego lokalu, a nie po stronie wspólnoty mieszkaniowej jako takiej. Dotyczy on dwóch sytuacji:
- sprzedaży lokal: sprzedający musi przekazać nabywcy oryginał świadectwa,
- najmu lokalu: wynajmujący musi przekazać najemcy kopię świadectwa.
Jeśli właściciel mieszka w lokalu na własne potrzeby i nie planuje go sprzedawać ani wynajmować, nie musi posiadać świadectwa. Obowiązek aktywuje się dopiero w momencie, gdy dochodzi do transakcji.
Od 28 kwietnia 2023 r. ten obowiązek jest egzekwowany:
- notariusze mają obowiązek odnotować w akcie notarialnym, czy świadectwo zostało przekazane nabywcy, a oryginał dokumentu trafia do akt notarialnych,
- ani nabywca ani najemca nie mogą zrzec się prawa do otrzymania świadectwa; wcześniej praktyka bywała różna, dziś przepisy jasno to wykluczają,
- za brak przekazania świadectwa przy sprzedaży lub najmie grozi kara grzywny.
W praktyce oznacza to, że jeśli planujesz sprzedać lub wynająć swój lokal, zamówienie świadectwa energetycznego powinno znaleźć się na liście formalności do załatwienia przed podpisaniem umowy.
Czy wspólnota musi mieć świadectwo dla całego budynku?
Tu sprawa jest mniej jednoznaczna. W przepisach nie ma zapisu, który wprost nakładałby na wspólnoty mieszkaniowe obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej dla całego budynku. Wspólnota staje się zobowiązana do jego sporządzenia dopiero wtedy, gdy sama występuje jako strona umowy sprzedaży lub najmu, czyli w praktyce rzadko, bo zwykle to właściciele poszczególnych lokali sprzedają lub wynajmują swoje mieszkania, a nie wspólnota jako całość.
Mimo braku twardego obowiązku, dobrowolne zamówienie świadectwa dla budynku ma sens ekonomiczny i praktyczny:
- świadectwa dla pojedynczych lokali sporządzone na podstawie już istniejącego świadectwa budynku są tańsze i szybsze, a specjalista nie musi każdorazowo analizować całej instalacji i konstrukcji budynku od podstaw,
- w budynku wielolokalowym o jednolitej konstrukcji i instalacji centralnego ogrzewania świadectwo można sporządzić dla jednego lokalu reprezentatywnego, co dodatkowo obniża koszty dla wszystkich właścicieli,
- posiadanie aktualnego świadectwa budynku ułatwia życie właścicielom, którzy akurat planują sprzedaż lub najem.
Brak ustawowego obowiązku nie oznacza, że nie warto inwestować w świadectwo energetyczne dla budynku. To jeden z tych wydatków, które szybko się zwracają w postaci oszczędności i wygody po stronie właścicieli.
Prawo właściciela do kopii świadectwa budynku
Jeśli wspólnota dysponuje już świadectwem charakterystyki energetycznej budynku, każdy właściciel lokalu może zażądać od zarządu jego bezpłatnej kopii. Zarząd lub zarządca ma obowiązek wydać ją w terminie do 14 dni od dnia złożenia wniosku.
To istotne udogodnienie, szczególnie dla właścicieli, którzy przygotowują się do sprzedaży lub najmu swojego lokalu i potrzebują danych z dokumentacji budynku, by przyspieszyć sporządzenie świadectwa dla własnego mieszkania.
Jak wspólnota podejmuje decyzję o zamówieniu świadectwa
Zamówienie świadectwa charakterystyki energetycznej dla całego budynku to wydatek, który przekracza zakres zwykłego zarządu. Oznacza to, że zarząd nie może samodzielnie podjąć takiej decyzji i podpisać umowy z firmą sporządzającą świadectwo – potrzebna jest uchwała właścicieli.
Prawidłowo przygotowana uchwała w tej sprawie powinna zawierać:
- zgodę właścicieli na zamówienie świadectwa dla budynku,
- wskazanie źródła finansowania (czy wydatek pokryje fundusz remontowy, czy zostanie rozliczony w ramach bieżących zaliczek),
- pełnomocnictwo dla zarządu do zawarcia umowy z podmiotem uprawnionym do sporządzenia świadectwa.
Bez takiej uchwały zarząd nie ma formalnej podstawy do zawarcia umowy i wydatkowania środków wspólnoty na ten cel.
Podsumowanie
Obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej dotyczy właściciela lokalu przy sprzedaży lub najmie. Od 28 kwietnia 2023 r. obowiązek ten jest egzekwowany: oryginał świadectwa trafia do aktu notarialnego, a nabywca ani najemca nie mogą zrzec się prawa do jego otrzymania. Choć wspólnota nie ma ustawowego obowiązku posiadania świadectwa dla całego budynku, warto je zamówić, bo dzięki temu świadectwa dla pojedynczych lokali są wtedy tańsze i szybsze. Jeśli takie świadectwo dla budynku istnieje, każdy właściciel może zażądać od zarządu bezpłatnej kopii, a zarząd musi mu je udostępnić w ciągu 14 dni.
Twoja wspólnota mieszkaniowa potrzebuje wsparcia w formalnościach związanych ze świadectwem energetycznym? STATUS Nieruchomości pomaga właścicielom i wspólnotom w prawidłowym przeprowadzeniu tego procesu, od przygotowania uchwały po kontakt z uprawnionymi specjalistami. Skontaktuj się z nami i sprawdź, co możemy dla Ciebie zrobić.
