Rozliczanie kosztów ciepła we wspólnocie mieszkaniowej

Status Nieruchomości | 2021-07-20

Ciepło, które jest dostarczane do naszych bloków czy kamienic, musi zostać odpowiednio rozliczone pomiędzy wszystkich właścicieli lokali, czyli de facto pomiędzy wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej. Sposób rozliczania kosztów ciepła we wspólnocie mieszkaniowej powinien być jasny, czytelny i opierać się na obowiązujących przepisach. Jednak w praktyce może to przysporzyć pewnych trudności, zwłaszcza że zasady dostarczania energii cieplnej regulowane są w inny sposób, niż np. energii elektrycznej, a ponadto pojawiają się rozbieżne interpretacje przepisów. Dlatego też dla własnego, jak i wspólnotowego interesu, warto pogłębić wiedzę na ten temat.

Kto jest odpowiedzialny za rozliczanie ciepła we wspólnocie mieszkaniowej?

Regulacje zawarte w Prawie energetycznym jasno wskazują, że to zarządca budynku jest odpowiedzialny za rozliczanie całkowitych kosztów dostarczonej do budynku energii cieplnej z uwzględnieniem udziału wszystkich lokali. Tym samym indywidualny właściciel lokalu nie może się samodzielnie rozliczać z przedsiębiorstwem energetycznym w zakresie kosztów ciepła — będzie to z nim robiła wspólnota, która jest de facto wyłącznym odbiorcą ciepła. Co więcej, ustawa o własności lokali nakłada na właściciela danego lokalu obowiązek nie tylko ponoszenia kosztów jego utrzymania, ale również partycypacji w kosztach zarządu dotyczących części wspólnej nieruchomości, w tym energii cieplnej, w postaci wnoszonych zaliczek.

Jak rozliczane są koszty ciepła we wspólnocie mieszkaniowej?

W myśl zapisów Prawa energetycznego dokładny sposób rozliczania ciepła pomiędzy poszczególnych członków wspólnoty jest regulowany przepisami wewnętrznymi. Zadaniem zarządcy jest wybór metody rozliczania zakupionej energii pomiędzy wszystkie lokale znajdujące się w budynku (w tym użytkowe). Metoda ta musi znaleźć swoje odzwierciedlenie w postaci wspólnotowego regulaminu rozliczeniowego.

jak rozliczane są koszty ciepła we wspólnocie mieszkaniowej

Zarzewiem sporu wewnątrzwspólnotowego może stać się rozliczanie ogrzewania części wspólnych. Części wspólne danej nieruchomości, to te elementy nieruchomości i gruntów, które nie są użytkowane przez poszczególnych właścicieli lokali na wyłączność. Tym samym o częściach wspólnych mówi się w kontekście przykładowo dachów, strychów, ścian nośnych, fundamentów, klatek schodowych i korytarzy, wind, bram i związanych z tym wszystkim instalacji. A za utrzymanie części wspólnych odpowiedzialni są właściciele nieruchomości w wymiarze ustalonym w wewnętrznych umowach. Problemy interpretacyjne w tym zakresie mogą rodzić jednak piwnice. Jeśli są one częścią składową przeniesionej własności lokalu, to wyłącznie jego właściciel ponosi koszty za jej ogrzanie (w odpowiednich proporcjach względem powierzchni części piwnicznej). Natomiast jeśli piwnica, mimo że użytkowana na wyłączność, nie jest częścią składową lokalu własnościowego, to może być traktowana, jako część wspólna, przez co koszty za ciepło będą podzielone na całą wspólnotę.

Prawa członków wspólnoty w zakresie rozliczania energii cieplnej

Rozliczanie kosztów ciepła we wspólnocie mieszkaniowej jest tą sferą życia wspólnotowego, którą warto się zająć w trakcie zawiązywania wspólnoty i ustalania regulaminów wewnętrznych. Pozwoli to uniknąć stosowania rozwiązań niezgodnych z prawem, o co nietrudno ze względu na regulacje o różnym źródle ustawowym. Oczywiście później ewentualne niejasne i nieścisłe przepisy w tym zakresie mogą zostać zmienione. W pierwszej kolejności warto przedyskutować problematyczne kwestie z innymi członkami wspólnoty oraz samym zarządem. Powstałe postulaty zmian można wnieść pod obrady ogółu właścicieli na zebraniu wspólnotowym. W sytuacjach, gdy uchwały w sprawie rozliczeń energii cieplnej są niezgodne z prawem, albo godzą w interes właścicieli, łamiąc zawartą z nimi umowę, to sami właściciele mogą zaskarżyć taką uchwałę do sądu.