Remont balkonu we wspólnocie mieszkaniowej

Status Nieruchomości | 2021-05-14

Balkon w bloku lub kamienicy to przede wszystkim miejsce wypoczynku na świeżym powietrzu. Można się poopalać, napić kawy, spędzić miło czas z rodziną czy znajomymi, jest to też miejsce, gdzie można rozwiesić pranie, czy przechować rower. I co najważniejsze – balkon przynależny do mieszkania jest nasz. Natomiast czy tak jest rzeczywiście? Co w sytuacji, gdy nadchodzi konieczność przeprowadzenia remontu balkonu we wspólnocie mieszkaniowej? Kto właściwie powinien płacić za takie prace? My czy wspólnota mieszkaniowa?

Balkony we wspólnocie mieszkaniowej – kwestie sporne

W przypadku balkonów (jak również tarasów) przynależnych do mieszkań znajdujących się w blokach i kamienicach, w których utworzona jest wspólnota mieszkaniowa, sprawa odpowiedzialności finansowej za remont przysparzać może wiele problemów. Istotą sporu w tym przypadku jest pytanie o to, czy balkony należy traktować:

  • jako pomieszczenia pomocnicze, na które rozciągnięte jest prawo własności właściciela danego lokalu?
  • czy jednak jest to część nieruchomości wspólnej? (jako pewna część gruntu wspólnego, za którą nie płaciliśmy deweloperowi czy wspólnocie oraz jako element konstrukcji budynku).

Do kogo należy balkon we wspólnocie? – stan prawny

Spór o balkony trafił do Sądu Najwyższego. 3 października 2002 r. SN wydał wyrok (akta III RN 153/01), w którym uznano, że status balkonu zależał będzie od rozwiązań projektowych, które zostały przyjęte w danym w budynku. Mimo że na pierwszy rzut oka istnieje „dwoistość” charakteru balkonu w kontekście odpowiedzialności za niego, to SN uznał, że jednak albo balkon jest częścią wspólną, albo pomieszczeniem pomocniczym. Natomiast w uchwale z 7 marca 2008 r. (akta: I ACa 739/16) Sąd Najwyższy jednak uznał ten podwójny charakter statusu balkonów:

  • z jednej strony – służą wyłącznemu użytkowi mieszkańców (przestrzeń z osobnym wejściem z lokalu objętego własnością), co wyklucza potraktowanie, jako część nieruchomości wspólnej wg art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali;
  • z drugiej strony – stanowią niewątpliwie element architektoniczny elewacji budynku, co nie służy zaspokajaniu wyłącznie własnych potrzeb mieszkaniowych właściciela lokalu, a stanowi już element nieruchomości wspólnej.

remont balkonów we wspólnocie mieszkaniowej

Remont balkonów we wspólnocie mieszkaniowej – kto płaci?

Zgodnie z przyjętymi zasadami i praktyką za remonty i konserwację balkonów odpowiada wspólnota, która jest m.in. odpowiedzialna za utrzymanie budynku w dobrym stanie technicznym, jak również – co warto podkreślić – estetycznym. Naturalnie oznacza to, że koszty remontu mogą być podzielone odpowiednio między wszystkich członków wspólnoty. Reguła taka może zostać rozciągnięta na wszystkie elementy balkonu – strop, posadzka, barierka i elementy elewacyjne. Oczywiście w przypadku np. szkody, którą wyrządził na balkonie właściciel lokalu, do którego on przynależy, to wspólnota może go obciążyć kosztami remontu. Decyzja o remoncie balkonów (niezależnie od powodu) musi być odpowiednio przeprocesowana przez wspólnotę w uchwale z jasnym określeniem powodu, zakresu i finansowania takiego remontu. Co w przypadku, jeśli sami chcemy wyremontować sobie balkon? Należy rozpoznać taką możliwość w zarządzie wspólnoty. Jeśli w pomalowanym na biało bloku będziemy chcieli naszą część balkonu pomalować np. na różowy kolor, to może to nie zostać zaakceptowane przez wspólnotę, mimo złożenia odpowiednich podań.

Podsumowanie

Dla ograniczenia różnych interpretacji statusu balkonu we wspólnocie mieszkaniowej warto postarać się, by reguły dotyczące remontu balkonów, loggii czy tarasów zostały jasno określone w statucie, regulaminie lub odpowiedniej uchwale wspólnoty.