Przymusowa sprzedaż lokalu we wspólnocie mieszkaniowej. Czy to możliwe?

Status Nieruchomości | 2021-06-09

Sam fakt posiadania mieszkania nie zwalnia jego właściciela z odpowiedzialności za to, jak użytkowanie lokalu wpływa na innych członków wspólnoty mieszkaniowej. Dlatego w myśl regulacji prawnych możliwe jest dochodzenie przez wspólnotę mieszkaniową przymusowej sprzedaży lokalu mieszkalnego, który należy do członka danej wspólnoty. Odbywa się to zawsze na drodze sądowej i mimo płynących z tego faktu kontrowersji dotyczących prawa do własności, zostało to dodatkowo umocowane w prawie wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z 29 lipca 2013 r., który uznał zgodność rzeczonych przepisów z zapisami Konstytucji RP. Jak zatem wygląda kwestia przymusowej sprzedaży lokalu przez wspólnotę mieszkaniową?

Kiedy jest możliwa przymusowa sprzedaż lokalu we wspólnocie mieszkaniowej?

W myśl art. 16, ust. 1 ustawy o własności lokali istnieją 3 alternatywne przesłanki do podjęcia przez wspólnotę procedury przymusowej sprzedaży (w drodze licytacji) lokalu należącego do jednego z jej członków. Co istotne, przesłanki te nie są dookreślone, a więc pozostawiają pewne pole do interpretacji, a na dodatek ciężar ich wykazania został złożony na wspólnocie mieszkaniowej. Dlatego warto przybliżyć bardziej szczegółowo, jak w praktyce wygląda stosowanie wskazanych w ustawie przesłanek.

  1. Zaleganie z opłatami w sposób długotrwały – przesłanka ta ma charakter czasowy (a nie ilościowy), natomiast z powodu niskiej precyzyjności ostatecznie o faktycznym charakterze „długotrwałości” zalegania z opłatami decyduje sąd. Co więcej, zaległość musi wystąpić nieprzerwanie aż do momentu wyrokowania. W praktyce prawnej przesłanka ta jest najtrudniejsza do spełnienia.
  2. Rażące i uporczywe wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu – zastosowanie tej przesłanki możliwe jest w przypadku wcześniejszego ustalenia w danej wspólnocie bezwzględnie przestrzeganego regulaminu porządkowego (którego ustanowienie wcale nie jest obowiązkiem). Przesłanka ta wskazuje na rażący charakter naruszania zasad, co oznacza określenie ciężaru uchybienia oraz stopnia naruszenia reguł. Z kolei wymóg uporczywości oznacza długotrwałość naruszeń regulaminu (aspekt obiektywny), jak również zachowania umyślne i trwałe danego właściciela (aspekt subiektywny).
  3. Utrudnianie korzystania z nieruchomości innym członkom wspólnoty – w praktyce przyjmuje się, że wszystko, co czyni właściciel lokalu, jest dozwolone, ale pod warunkiem, że nie wkracza tym samym w obszar praw i wolności innych (np. prawo do odpoczynku, czy swobodnego korzystania z części wspólnych). W przypadku tej przesłanki nie ma znaczenia zawinienie sprawcy, a sam fakt wystąpienia naruszenia.

przymusowa sprzedaż lokalu przez wspólnotę mieszkaniową

Przymusowa sprzedaż lokalu we wspólnocie – zagadnienia proceduralne

Istnieje kilka bardzo istotnych zagadnień proceduralnych, których świadomość istnienia może być kluczowa dla przeprowadzenia przymusowej sprzedaży lokalu przez wspólnotę. Zaliczyć do nich można głównie:

  • roszczenie przymusowej sprzedaży odbywa się wyłącznie w trybie procesowym;
  • oskarżonym może być wyłącznie właściciel, czyli nie dotyczy to najemcy. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy właściciel jest w pełni świadom naruszeń najemcy (z dodatkowym uregulowaniem tej kwestii w regulaminie wspólnoty);
  • wystąpienie do sądu musi być poprzedzone odpowiednią uchwałą wszystkich mieszkańców;
  • wyrok, który prawomocnie uwzględnił powództwo wspólnoty, umożliwia wszczęcie trybu komorniczej licytacji lokalu na mocy przepisów o egzekucji z nieruchomości. Kwota uzyskana z licytacji, po potrąceniu kosztów wspólnoty trafia do rąk właściciela lokalu (w praktyce jest to około połowa wartości nieruchomości);
  • przywołane przepisy prawne mogą objąć również spółdzielcze prawo własnościowe (nie tylko prawo własności);
  • w myśl art. 16, ust. 2 ustawy o własności lokali właścicielowi, wobec którego odbyła się skutecznie egzekucja nieruchomości, nie jest należny lokal zamienny.