Wspólnota mieszkaniowa należy do szczególnego rodzaju jednostki organizacyjnej, która nie posiada osobowości prawnej i jest podmiotem odrębnym od członków wspólnoty, zarówno pod względem praw, jak i obowiązków. W związku z tą nietypową formą funkcjonowania rodzi się bardzo słuszne pytanie o zwolnienie podmiotowe z VAT, które przysługuje wspólnocie mieszkaniowej tak samo, jak większości podatników. Wielowątkowość regulacji prawnych istniejących w tym zakresie oraz różnych interpretacji sądowych prowadzi do licznych pytań o odliczanie VAT przez wspólnoty mieszkaniowe.
Spis treści:
- Dwie role pełnione przez wspólnoty mieszkaniowe a VAT
- Odliczenie VAT we wspólnocie mieszkaniowej
- Jaki VAT dla wspólnoty mieszkaniowej?
Dwie role pełnione przez wspólnoty mieszkaniowe a VAT
Rozliczanie VAT we wspólnocie mieszkaniowej zależne jest od podwójnej roli, jaką pełni ta jednostka organizacyjna. Podstawowym zadaniem wspólnoty mieszkaniowej jest realizacja wspólnego interesu właścicieli i kwestie podatkowe w przypadku nabycia towarów i usług należy rozróżnić dwuwymiarowo (za ogólną interpretacja Ministerstwa Finansów z 21.06.2011 nr (PT8/033/IO1/AEW/11/PT-571):
- zarządzanie nieruchomością wspólną — wspólnota mieszkaniowa, jako jednostka odrębna od właścicieli lokali może nabywać towary i usługi wyłącznie dla celów nieruchomości wspólnej. Wspólnota tym samym staje się ostatecznym konsumentem, przez co nie świadczy czynności opodatkowanych VAT na rzecz poszczególnych właścicieli lokali. Jaka zatem zachodzi tu relacja na linii wspólnota mieszkaniowa a VAT? Uiszczane należności na rzecz pokrycia kosztów związanych z zarządem nieruchomością wspólną nie są objęte przepisami ustawy o VAT. Nie ma podstaw do fakturowania wewnętrznych rozliczeń pomiędzy wspólnotą a jej członkami.
- utrzymanie lokali stanowiących własność poszczególnych właścicieli — w przypadku wydatków, które ponosi właściciel lokalu w związku z jego odrębną własnością, wspólnota mieszkaniowa nabywa towary i usługi w celu właściwego zaopatrzenia poszczególnych lokali. Wspólnota dokonuje tego w swoim imieniu, ale jednak na rzecz właścicieli lokali, którzy są zobligowani do dokonywania na ten poczet stosownych wpłat (dochodzi do odsprzedaży). Tym samym wspólnota staje się podatnikiem VAT. Dotyczy to zaopatrzenia w takie media, jak: gaz, woda, ciepło czy odbiór ścieków.
Odliczenie VAT we wspólnocie mieszkaniowej
Na podstawie art. 113 Ustawy o VAT wspólnota mieszkaniowa dokonując zakupu towarów i usług w ramach utrzymania poszczególnych lokali jej członków, występuje w roli vatowca i może korzystać ze zwolnienia podmiotowego z podatku VAT. Zwolnienie to przysługuje podmiotom, które nie przekroczyły kwoty sprzedaży w wysokości 200 tys. zł netto w poprzednim roku podatkowym oraz nowym podatnikom, którzy w roku rozpoczęcia działalności nie przekroczą proporcjonalnej wartości w/w kwoty. Do wskazanego limitu nie wlicza się:
- wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów oraz sprzedaży wysyłkowej;
- odpłatnych dostawy towarów i świadczenia usług, które zwolnione są od podatku z wyjątkiem m.in.: transakcji związanych z nieruchomościami (o ile nie mają one charakteru transakcji pomocniczych) czy usługami ubezpieczeniowymi;
- odpłatnej dostawy towarów zaliczanych przez podatnika do środków trwałych, wartości niematerialnych i prawnych, które podlegają amortyzacji.
Warto podkreślić, że obrót przez Wspólnotę wyrobami akcyzowymi, jak np. odsprzedaż gazu ziemnego, uprawnia ją do skorzystania ze zwolnienia podmiotowego VAT.
Jaki VAT dla wspólnoty mieszkaniowej?
Ważnym zagadnieniem, przysparzającym problemów interpretacyjnych, jest stosowanie odpowiedniej stawki VAT. Zgodnie z art. 41 ust. 12 Ustawy o VAT w przypadku budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym stosuje się obniżoną stawkę VAT 8% w przypadku: dostaw, budowy, przebudowy, remontów, modernizacji i termomodernizacji obiektów budowlanych. Społecznym programem mieszkaniowym objęte jest budownictwo mieszkaniowe z wyłączeniem m.in. lokali użytkowych oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych.