Obowiązkowe przeglądy we Wspólnocie Mieszkaniowej

Status Nieruchomości | 2022-06-23

Utrzymanie budynku we właściwym stanie technicznym to obowiązek nałożony na właściciela i zarządcę budynku mieszkalnego. Wynika on z prawa budowlanego i obliguje do spełnienia podstawowych wymagań m.in.: w zakresie: bezpieczeństwa konstrukcji, pożarowego, ochrony przed hałasem, oszczędności energii, ochrony środowiska. Realizacja zadań polega w szczególności na dokonywaniu przeglądów okresowych, w wyniku których usuwane są nieprawidłowości. Sprawdź, które przeglądy we wspólnocie mieszkaniowej są obowiązkowe.

Obowiązki właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego

Prawo budowlane nakłada na właściciela lub zarządcę obiektu szereg obowiązków, aby zapewnić jego prawidłowe użytkowanie z zachowaniem odpowiedniego bezpieczeństwa. Do najważniejszych z nich zaliczamy:

  • Utrzymanie i użytkowanie obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem – może wynikać z jego charakteru np. budynek mieszkalny, z przepisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji administracyjnej uwzględnionej we wpisie do rejestru zabytków.
  • Przestrzeganie wymogów ochrony środowiska – m.in. poprzez ustalanie i uiszczanie opłaty środowiskowej
  • Zapewnienie odpowiedniego stanu technicznego – ochrona przed nadmiernym zużyciem technicznym, usuwanie skutków naruszenia przepisów techniczno-budowlanych.
  • Utrzymanie właściwego stanu estetycznego – poprzez zapewnienie dobrego stanu elewacji i wyglądu obiektu oraz jego innych elementów, aby uzyskać harmonię z naturalnym otoczeniem
  • Wykonywanie przeglądów – niezbędne do utrzymania obiektu w należytym stanie oraz do zapewnienia bezpieczeństwa w trakcie jego użytkowania.
  • Prowadzenie książki obiektu budowlanego – dokument ten stanowi zapis przeprowadzonych badań i kontroli stanu technicznego, remontów i przebudowy podczas użytkowania obiektu budowlanego.

przeglądy we wspólnocie mieszkaniowej

Jakie są obowiązkowe przeglądy obiektu budowlanego?

Prawo budowlane nakłada na właściciela obiektu lub jego zarządcę obowiązkowe przeglądy we wspólnocie mieszkaniowej. Zaliczamy do nich:

Kontrole dokonywane minimum jeden raz w roku (w przypadkach budynków, których powierzchnia zabudowy przekracza 2000m2, przeglądy są wymagane dwa razy w roku):

  • Stan techniczny – kontrola ta polega na sprawdzeniu stanu technicznego elementów budynku narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne oraz niszczące działania czynników związanych z użytkowaniem obiektu. Sprawdzane jest również wykonanie zaleceń z poprzedniej kontroli. Zadanie to mogą wykonać tylko osoby posiadające odpowiednie uprawnienie budowlane potwierdzone w odpowiednich decyzjach.
  • Instalacje i urządzenia chroniące środowisko – czyli przeciwdziałanie negatywnemu oddziaływaniu obiektu na stan środowiska poprzez kontrolę urządzeń, tj.: urządzenia sanitarne do gromadzenia i oczyszczania ścieków, urządzenia filtrujące, które służą do gromadzenia i utylizacji odpadów stałych.
  • Stan techniczny przewodów kominowych – kontrola ta polega głównie na sprawdzeniu drożności przewodów kominowych oraz siły ciągu kominowego. Weryfikuje się, czy w pomieszczeniach działają sprawnie urządzenia wentylacyjne (nawiewne i wywiewne).
  • Stan instalacji gazowych – kontrolę tę przeprowadza się równocześnie ze sprawdzaniem stanu technicznego przewodów i kanałów wentylacyjnych.

Kontrole dokonywane co najmniej raz na 5 lat

  • Stan techniczny obiektu – zakres jest różny od kontroli rocznej i obejmuje m.in. sprawdzenie: przydatności do użytkowania, estetyki obiektu budowlanego, jego otoczenia, instalacji elektrycznych, piorunochronnych, uziemienia instalacji.
  • Kontrola urządzeń chłodniczych – ocenie podlega efektywność energetyczna zastosowanych urządzeń chłodniczych w systemach klimatyzacji.

Wszystkie kontrole muszą być przeprowadzane przez osoby, które posiadają odpowiednie kwalifikacje zawodowe. Kontrola stanu technicznego może być dokonana tylko przez osoby posiadające uprawnienia budowlane konkretnej specjalności. Przykładowo w przypadku przewodów kominowych musi to być osoba posiadająca kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim.

Inne obowiązkowe przeglądy

Nie można też zapominać, że oprócz przeglądów wymaganych w Prawie Budowlanym, w każdej wspólnocie są zamontowane instalacje, które wymagają przeglądów serwisowych, choć nie są wykazane w Prawie Budowlanym. Są to wszelkiego rodzaju urządzenia służące ochronie przeciwpożarowej budynku, jak gaśnice, czujniki gazu, hydranty czy oświetlenie awaryjne. Aby zapewnić sprawność instalacji budynkowych, często niezbędne są też przeglądy serwisowe urządzeń takich jak wentylatory, pompy hydroforowe czy klapy dymowe. W budynkach z windami, platformami parkingowymi i węzłami cieplnymi, obowiązkowe są także przeglądy wykonywane przez Urząd Dozoru Technicznego na tych urządzeniach.

Obowiązkowe przeglądy we wspólnocie mieszkaniowej – dlaczego są tak ważne?

To, jakie przeglądy we wspólnocie mieszkaniowej, są obowiązkowe, określa ustawa. Ich celem jest wyeliminowanie wszelkich zagrożeń, które mogą wpływać na bezpieczeństwo lub zdrowie mieszkańców lokalu. Okresowe przeglądy stanu technicznego mają zapobiec m.in.: katastrofom budowlanym, pożarom, zatruciu gazem, porażeniu prądem. Sprawdzane są różne aspekty funkcjonowania danego obiektu. Dzięki temu zarówno zarządca, jak i wspólnota mieszkaniowa mają dostęp do zbioru zaleceń, które pomogą utrzymać obiekt w odpowiednim stanie technicznym.