Każdy budynek wielorodzinny wymaga regularnych przeglądów technicznych. To obowiązek wynikający wprost z Prawa budowlanego, z konkretnymi sankcjami za jego niedopełnienie. W tym artykule wyjaśniamy, co, kiedy i przez kogo musi zostać sprawdzone, oraz dlaczego warto zaplanować to z wyprzedzeniem.
Z tego artykułu dowiesz się:
- jakie przeglądy wspólnota mieszkaniowa musi wykonywać co roku, a jakie raz na pięć lat,
- kto może legalnie przeprowadzić przegląd i podpisać protokół,
- co grozi wspólnocie (i jej zarządowi) za zaniedbanie tego obowiązku,
- jak ująć koszty przeglądów w planie gospodarczym.
Podstawa prawna: Prawo budowlane
Obowiązek przeprowadzania przeglądów technicznych budynku wynika z art. 61 i 62 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Przepisy te nakładają na właściciela lub zarządcę obowiązek utrzymywania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym i zapewnienia jego bezpiecznego użytkowania.
W przypadku wspólnoty mieszkaniowej obowiązek ten wykonuje zarząd wspólnoty lub profesjonalny zarządca, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną.
Przeglądy dzielą się na trzy kategorie: roczne, pięcioletnie i doraźne (po zdarzeniach losowych). Poniżej omawiamy każdą z nich.
Przegląd roczny – co podlega kontroli każdego roku?
Co najmniej raz w roku wspólnota ma obowiązek sprawdzić stan techniczny elementów budynku narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne oraz kluczowych instalacji. Zakres przeglądu rocznego obejmuje:
- instalację gazową – sprawdzana jest szczelność przewodów, stan armatury, kotłów i podgrzewaczy. Przegląd może wykonać wyłącznie osoba posiadająca uprawnienia w grupie gazowej (Świadectwo Kwalifikacyjne grupy 3 lub uprawnienia budowlane w specjalności sanitarnej).
- przewody kominowe (dymowe, spalinowe, wentylacyjne) – kontrolowana jest drożność, szczelność oraz sprawność ciągu. Uprawnienia do przeprowadzenia przeglądu ma mistrz kominiarski lub osoba z uprawnieniami budowlanymi w specjalności instalacyjnej.
- wentylację mechaniczną – sprawdzana jest sprawność działania oraz czystość instalacji.
- urządzenia chłodnicze – dotyczy klimatyzatorów i agregatów; kontrolowany jest stan techniczny oraz szczelność czynnika chłodniczego zgodnie z przepisami F-gazowymi.
- instalacje elektryczne i piorunochronne – dla budynków mieszkalnych pełna kontrola tych instalacji przeprowadzana jest raz na pięć lat, jednak w ramach corocznego przeglądu stanu technicznego budynku sprawdza się elementy widoczne i dostępne. Przegląd wykonuje elektryk z Świadectwem Kwalifikacyjnym grupy 1.
Przegląd pięcioletni – całościowa ocena budynku
Co najmniej raz na pięć lat budynek musi przejść gruntowny przegląd stanu technicznego. To kompleksowa kontrola, która obejmuje znacznie szerszy zakres niż przegląd roczny.
W ramach przeglądu pięcioletniego sprawdzane są m.in.:
- elementy konstrukcyjne budynku: fundamenty, ściany nośne, stropy, schody, dach,
- elewacja zewnętrzna,
- balkony, loggie i tarasy,
- okna i drzwi zewnętrzne,
- instalacje wewnętrzne: wodno-kanalizacyjna, centralnego ogrzewania, elektryczna,
- estetyka i stan otoczenia budynku,
- urządzenia służące ochronie środowiska, w tym przyłącza i kanalizacja deszczowa.
Przegląd pięcioletni musi wykonać osoba z uprawnieniami budowlanymi – najczęściej w specjalności konstrukcyjno-budowlanej, a w zakresie instalacji – osoba z uprawnieniami instalacyjnymi. W praktyce wspólnoty zlecają go wyspecjalizowanym firmom zewnętrznym, które koordynują pracę kilku branżystów.
Przegląd doraźny – kiedy nie można czekać
Poza przeglądami cyklicznymi Prawo budowlane przewiduje jeszcze jeden rodzaj kontroli – przegląd doraźny, przeprowadzany niezwłocznie po wystąpieniu zdarzeń mogących wpłynąć na stan techniczny budynku. Chodzi o sytuacje takie jak:
- silne wiatry lub intensywne opady,
- wyładowania atmosferyczne,
- wstrząsy sejsmiczne,
- pożar lub powódź.
Celem takiego przeglądu jest ocena ewentualnych uszkodzeń i stwierdzenie, czy budynek nadal nadaje się do bezpiecznego użytkowania.
Kto może podpisać protokół?
Protokół przeglądu jest dokumentem formalnym – musi zawierać podpis i pieczątkę osoby uprawnionej wraz z numerem jej uprawnień.
Protokół podpisany przez osobę nieposiadającą odpowiednich uprawnień jest nieważny i w razie kontroli przez Nadzór Budowlany traktowany jest jak brak przeglądu w ogóle.
Co musi zawierać ważny protokół?
- datę i miejsce przeprowadzenia kontroli,
- dane obiektu (adres, numer ewidencyjny),
- zakres wykonanych czynności,
- opis stanu technicznego poszczególnych elementów, w tym wykaz stwierdzonych usterek,
- zalecenia dotyczące usunięcia nieprawidłowości wraz z proponowanymi terminami,
- podpis i pieczątkę osoby uprawnionej,
- załączniki, np. dokumentację fotograficzną lub wyniki pomiarów.
Protokoły przechowuje się w książce obiektu budowlanego (KOB) – obowiązkowym dokumencie dla każdego budynku wielorodzinnego. Od 2023 roku KOB prowadzona jest elektronicznie w systemie c-KOB (cyfrowa książka obiektu budowlanego).
Jakie sankcje grożą za brak przeglądu?
Zaniedbanie obowiązku przeglądowego to poważna sprawa. Konsekwencje mogą być dalekosiężne i dotykają nie tylko wspólnoty jako całości, ale też osobiście członków zarządu:
- Kara finansowa – zgodnie z art. 93 pkt 8 Prawa budowlanego, za brak wymaganego przeglądu grozi grzywna do 30 000 zł.
- Odpowiedzialność cywilna – jeśli w wyniku zaniedbania dojdzie do szkody (np. zawalenie balkonu, eksplozja gazu), wspólnota i osoby zaangażowane w zarząd odpowiadają odszkodowawczo. Polisa OC zarządcy zazwyczaj nie obejmuje szkód wynikających z rażącego niedbalstwa.
- Odpowiedzialność karna – za nieutrzymywanie obiektu w należytym stanie technicznym art. 91a Prawa budowlanego przewiduje grzywnę, karę ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku. To przestępstwo, nie wykroczenie.
Dodatkowo, jeśli protokół wskazuje na usterki, a zarząd ich nie usunie w zalecanym terminie, to sam fakt posiadania protokołu nie chroni przed odpowiedzialnością. Zalecenia przeglądowe są wiążące.
Podsumowanie – co warto zapamiętać
Obowiązkowe przeglądy techniczne budynku to nie formalność, lecz realny obowiązek prawny z konkretnymi konsekwencjami za jego niedopełnienie. Kilka kluczowych zasad:
- Przeglądy roczne i pięcioletnie są obowiązkowe na mocy Prawa budowlanego – nie można ich pominąć ani odroczyć bez ryzyka sankcji.
- Protokół musi być podpisany przez osobę z odpowiednimi uprawnieniami – protokół bez uprawnień to brak przeglądu w świetle prawa.
- Wszystkie protokoły trafiają do książki obiektu budowlanego (KOB) i muszą być przechowywane.
- Zalecenia z protokołu są wiążące – ich niewykonanie w terminie to naruszenie obowiązku zarządczego.
- Koszty przeglądów należy uwzględnić w planie gospodarczym – ich brak w budżecie to jeden z najczęstszych problemów, który uderza we wspólnotę w najmniej oczekiwanym momencie.
Jeśli masz wątpliwości, czy Twój budynek jest objęty wszystkimi wymaganymi przeglądami lub chcesz uporządkować harmonogram kontroli – skontaktuj się z nami. W STATUS Nieruchomości pomagamy wspólnotom zadbać o bezpieczeństwo techniczne budynku i właściwe planowanie kosztów.
