Definicja wspólnoty mieszkaniowej zawarta jest w Ustawie o własności lokali. Zgodnie z zapisami tworzy ją ogół właścicieli, których wyodrębnione lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Sprawdź, jak powstaje wspólnota i czy jest obowiązek założenia wspólnoty mieszkaniowej.
Spis treści:
- Wspólnota mieszkaniowa – przepisy i regulacje
- Rodzaje wspólnot mieszkaniowych
- Czy jest obowiązek założenia wspólnoty mieszkaniowej 2022?
Wspólnota mieszkaniowa – przepisy i regulacje
Wspólnota mieszkaniowa stanowi zrzeszenie właścicieli lokali w danej nieruchomości. Zazwyczaj jest to jeden budynek wraz z otaczającym go terenem, np. parkingiem. Należy dodać, że dotyczy to jedynie tych bloków, kamienic lub osiedli, które powstały po 1 stycznia 1995 roku i są własnością:
- jednostek samorządu terytorialnego,
- deweloperów,
- osób fizycznych,
- zakładów pracy.
Powstanie wspólnoty mieszkaniowej nie jest związane z żadnymi szczególnymi regulacjami lub też innymi czynnościami prawnymi, poza tymi, które związane są bezpośrednio z ustanowieniem i przeniesieniem odrębnej własności lokalu. Z Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej Ustawa) wynika, że do wspólnoty mieszkaniowej należą wszyscy właściciele mieszkań w danej nieruchomości. Wspólnota może nabywać prawa, pozywać, być pozwana oraz zaciągać zobowiązania. Za zaciągnięte zobowiązania wspólnota odpowiada bez ograniczeń, natomiast odpowiedzialność każdego właściciela uzależniona jest od jego udziału w części wspólnej.
Nowelizacja wspomnianej Ustawy wprowadziła kilka zmian, które zaczęły obowiązywać od początku 2020 roku. Przykładem jest art. 19, z którego wynika, że jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Jeżeli natomiast w danej wspólnocie liczba tych lokali jest większa niż trzy, to zarządzanie będzie się odbywać na drodze Ustawy, a nie według Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że właściciele lokali są obowiązani do podjęcia uchwały o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, którego członkiem mogą być wyłącznie osoby fizyczne. Do zadań zarządu należy:
- kierowanie sprawami wspólnoty mieszkaniowej,
- reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a właścicielami lokalu.
Rodzaje wspólnot mieszkaniowych
Kolejna zmiana związana z nowelizacją Ustawy wprowadziła nowe rozróżnienie wspólnot małych od dużych. Od stycznia 2020 roku:
- Mała wspólnota mieszkaniowa – składa się z maksymalnie trzech wyodrębnionych lokali. Każdy z członków takiej wspólnoty ma obowiązek współdziałania w zarządzie wspólnoty. W sprawach obejmujących zwykły zarząd (np. prace konserwatorskie, bieżące rozliczenia) wymagana jest zgoda większości członków. W pozostałych przypadkach wymagana jest zgoda wszystkich właścicieli lokali.
- Duża wspólnota mieszkaniowa – składa się z minimum czterech wyodrębnionych lokali. W tym przypadku wymagane jest określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Najbardziej popularną praktyką jest powierzenie takiego zarządu firmie zewnętrznej. Zarząd w sprawach dotyczących zwykłego zarządu decyduje samodzielnie. A do pozostałych czynności wymagana jest zgoda większości właścicieli, np. do przyjęcia rocznego planu gospodarczego, zgoda na przebudowę nieruchomości wspólnej, czy zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej.
Czy jest obowiązek założenia wspólnoty mieszkaniowej 2022?
Członkami wspólnoty mieszkaniowej stajemy się automatycznie w momencie zakupu mieszkania oraz podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność. Na pytanie, czy jest obowiązek założenia wspólnoty mieszkaniowej, należy odpowiedzieć, że wspólnoty nie zakłada się, bo powstaje z mocy prawa. Tytuł członka automatycznie przechodzi na osobę, która przejęła lokal od właściciela budynku (dewelopera, gminy itd.), a rezygnacja z członkostwa nie jest możliwa. Udział kończy się dopiero w chwili sprzedaży lokalu.
Podobne artykuły: