Hałas o trzeciej w nocy, obcy ludzie kręcący się po klatce schodowej, nieporządek w częściach wspólnych – to tylko niektóre z problemów, z jakimi mierzą się mieszkańcy budynków, gdzie lokale wynajmowane są turystom na doby. Najem krótkoterminowy stał się prawdziwym wyzwaniem dla wielu wspólnot mieszkaniowych. Czy można go zakazać? Jakie kroki podjąć, żeby chronić interesy stałych mieszkańców? Sprawdzamy, co mówi prawo i jakie są praktyczne rozwiązania.
Z tego artykułu dowiesz się:
- Czy wspólnota mieszkaniowa może zakazać wynajmu mieszkań na doby
- Jakie praktyczne narzędzia ma wspólnota do walki z uciążliwym najmem krótkoterminowym
- Jak wprowadzić regulamin porządku domowego i co powinien zawierać
- Kiedy można domagać się przymusowej sprzedaży lokalu należącego do właściciela wynajmującego turystom
- Jakie dowody zbierać, żeby skutecznie bronić swoich praw w sądzie
- Czy planowane są zmiany w prawie dotyczące najmu krótkoterminowego
Czy wspólnota może zakazać najmu krótkoterminowego?
Odpowiedź brzmi: nie. Polskie prawo chroni prawo własności, a wspólnota mieszkaniowa nie może ingerować w sposób, w jaki właściciel korzysta ze swojego lokalu. Sądy konsekwentnie uchylają uchwały wspólnot zakazujące wynajmu na doby, uznając je za sprzeczne z przepisami.
Dlaczego tak się dzieje? Wspólnota może podejmować decyzje tylko w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej – czyli klatki schodowej, windy, korytarzy. Nie może jednak decydować o tym, co właściciel robi w swoim mieszkaniu. Próba zakazania wynajmu turystom jest traktowana jako przekroczenie kompetencji wspólnoty i naruszenie prawa własności, które jest chronione konstytucyjnie.
Co może zrobić wspólnota? Praktyczne rozwiązania
Choć wspólnota nie może zakazać najmu krótkoterminowego, ma do dyspozycji kilka skutecznych narzędzi, które pomogą zminimalizować problemy z nim związane.
1. Regulamin porządku domowego – najważniejsze narzędzie
To pierwszy i najważniejszy krok. Wspólnota może wprowadzić regulamin porządku domowego, który określi zasady korzystania z nieruchomości wspólnej i wpłynie na sposób użytkowania lokali. Co ważne, regulamin obowiązuje nie tylko właścicieli, ale także wszystkie osoby przebywające w budynku, a więc również turystów wynajmujących lokale na krótki okres.
Co można zawrzeć w regulaminie?
- godziny ciszy nocnej (np. 22:00-6:00) – to podstawa, która pozwala reagować na hałaśliwych turystów,
- zakaz palenia papierosów na balkonach (balkony to część wspólna),
- zasady korzystania ze wspólnych pomieszczeń (pralnie, suszarnie, komórki lokatorskie),
- zakaz parkowania na nieoznaczonych miejscach i poza strefami z wyznazonymi miejscami parkingowymi,
- obowiązek sprzątania i usuwania odpadów z części wspólnych,
- zasady korzystania z placów zabaw i terenów rekreacyjnych.
Regulamin wprowadza się w formie uchwały wspólnoty. Jego podstawową zaletą jest to, że wyznacza jasne granice – każdy wie, co wolno, a czego nie. W przypadku naruszeń wspólnota ma podstawę prawną do działania.
2. Interwencje policji – gdy dochodzi do zakłócania porządku
Jeśli turyści hałasują, urządzają głośne imprezy czy w inny sposób zakłócają spokój, mieszkańcy mogą i powinni wzywać policję. Kodeks wykroczeń jasno mówi, że osoba zakłócająca spokój hałasem podlega karze.
Jeśli sytuacja się potwarza, ważne jest, aby dokumentować interwencje i notować daty, godziny i numery spraw policyjnych. Te informacje będą potrzebne, jeśli wspólnota zdecyduje się na kolejne kroki prawne. Im więcej udokumentowanych incydentów, tym silniejsza pozycja wspólnoty.
3. Powództwo o zaprzestanie zakłóceń – gdy problem się powtarza
Gdy naruszenia regulaminu są systematyczne, wspólnota lub poszkodowani sąsiedzi mogą wystąpić do sądu z powództwem o nakazanie właścicielowi lokalu zaprzestania uciążliwych działań. Sąd może zobowiązać właściciela do:
- ograniczenia hałasu i głośnych zachowań najemców,
- powstrzymania się od działań prowadzących do niszczenia części wspólnych,
- odpowiedniego nadzorowania najemców.
Klucz do sukcesu w takiej sprawie to dowody, czyli zeznania świadków (sąsiadów), protokoły z interwencji policji, zdjęcia i nagrania dokumentujące hałas lub zniszczenia, a także korespondencja z właścicielem lokalu w sprawie problemu. Taka dokumentacja jest kluczowa, bo bez niej trudno będzie udowodnić, że zakłócenia rzeczywiście miały miejsce i były powtarzalne.
4. Przymusowa sprzedaż lokalu – ostateczność
To najbardziej drastyczny środek, ale w skrajnych przypadkach możliwy. Jeśli właściciel lokalu uporczywie lub rażąco narusza regulamin porządku domowego albo swoim zachowaniem (lub zachowaniem swoich najemców) czyni życie w budynku uciążliwym dla innych, wspólnota może wystąpić do sądu z żądaniem przymusowej sprzedaży lokalu.
Kiedy możliwe jest takie działanie?
- Naruszenia są uporczywe – powtarzają się regularnie przez dłuższy czas.
- Naruszenia są rażące – wyraźnie i ewidentnie zakłócają porządek (np. bardzo głośne imprezy, dewastacja).
- Właściciel nie reaguje na interwencje i nie stara się rozwiązać problemu.
To narzędzie stosuje się rzadko, ale sam fakt jego istnienia i możliwość jego zastosowania może skłonić właściciela do większej odpowiedzialności. Warto też pamiętać, że sądy bardzo dokładnie badają każdy przypadek: drobne uchybienia nie wystarczą do przymusowej sprzedaży. Potrzebne są poważne i udokumentowane naruszenia.
5. Wyższe opłaty dla lokali użytkowanych komercyjnie
Wspólnota ma prawo ustalić wyższe opłaty dla lokali, które są użytkowane w sposób odbiegający od przeciętnego – a właśnie tak można zakwalifikować mieszkania wynajmowane turystom. Zwiększone obciążenia mogą być uzasadnione m.in. większym zużyciem części wspólnych (klatki schodowe, windy), koniecznością częstszego sprzątania, zwiększonym ruchem w budynku czy szybszą degradacją urządzeń (domofony, bramy, oświetlenie)
Ważne: podwyżka musi być uzasadniona rzeczywistymi kosztami. Nie może być karą czy arbitralną decyzją. Wspólnota powinna wykazać, że lokal rzeczywiście generuje większe koszty dla wspólnoty.
Czy będą nowe przepisy?
Ministerstwo Sportu i Turystyki pracuje nad kompleksową reformą rynku najmu krótkoterminowego. Polska musi dostosować przepisy do rozporządzenia Unii Europejskiej do 20 maja 2026 roku, które nakłada obowiązek rejestracji lokali oferowanych turystom.
Co przyniosą zmiany?
- Definicja najmu krótkoterminowego – po raz pierwszy przepisy wyraźnie określą, czym jest najem do 30 dni.
- Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON) – każdy lokal wynajmowany turystom musi być zarejestrowany i otrzyma unikalny numer.
- Wysokie kary administracyjne – za świadczenie usług bez wpisu do ewidencji lub po jego zawieszeniu; kwoty mogą sięgać nawet 50 tysięcy złotych.
- Obowiązek zgłoszenia – właściciel musi zgłosić obiekt do gminy wraz z oświadczeniem o spełnianiu wymogów prawnych.
- Wykreślenie z ewidencji – w przypadku powtarzających się naruszeń przepisów bezpieczeństwa możliwe będzie usunięcie z rejestru i zakaz świadczenia usług przez rok.
Strefy wolne od najmu krótkoterminowego – od 2029 roku
Ministerstwo planuje wprowadzić możliwość tworzenia przez gminy stref z zakazem prowadzenia najmu krótkoterminowego. To odpowiedź na liczne skargi mieszkańców centrów Warszawy, Krakowa, Sopotu czy Krynicy, gdzie problem najmu turystycznego wymknął się spod kontroli. Szczegółową regulację w tej sprawie mają określić samorządy lokalne, które najlepiej znają potrzeby swoich społeczności.
Również spółdzielnie mieszkaniowe otrzymają narzędzia do ograniczania działalności wynajmu krótkoterminowego na swoim terenie.
Przepisy będą wdrażane stopniowo – rejestr musi powstać już w tym roku, ale pełne wejście w życie wszystkich regulacji, w tym systemu kar i możliwości tworzenia stref, zostanie rozłożone aż do 2029 roku.
Warto też wiedzieć, że Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej już w 2020 roku potwierdził, że państwa członkowskie mogą wprowadzać ograniczenia wynajmu krótkoterminowego poprzez system zezwoleń. To daje nadzieję, że w przyszłości prawo lepiej ochroni interesy stałych mieszkańców.
Podsumowanie: co trzeba zapamiętać?
Choć wspólnota mieszkaniowa nie może całkowicie zakazać najmu krótkoterminowego, nie jest bezradna. Kluczem jest odpowiednie przygotowanie i konsekwentne działanie:
- Wprowadź regulamin porządku domowego – to fundament, który daje podstawę do dalszych działań.
- Dokumentuj naruszenia – zbieraj dowody, notuj interwencje policji, rób zdjęcia.
- Reaguj szybko – nie czekaj, aż problem się pogłębi, wzywaj policję, informuj zarząd wspólnoty.
- Rozważ kroki prawne – powództwo o zaprzestanie zakłóceń może być skuteczne.
- W skrajnych przypadkach rozważ przymusową sprzedaż lokalu – to ostateczność, ale czasem konieczna.
Skuteczna ochrona przed negatywnymi skutkami najmu krótkoterminowego to przede wszystkim połączenie dobrych regulacji wewnętrznych z konsekwentnym ich egzekwowaniem. Sam regulamin nie wystarczy – trzeba go stosować w praktyce i reagować na każde naruszenie. Tylko wtedy wspólnota może skutecznie chronić spokój i komfort swoich mieszkańców.
Potrzebujesz wsparcia w zarządzaniu wspólnotą mieszkaniową? STATUS Nieruchomości pomaga wspólnotom w profesjonalnym zarządzaniu, w tym w rozwiązywaniu kwestii związanych z nowoczesnymi instalacjami. Skontaktuj się z nami – doradzimy najlepsze rozwiązania.
