Od 25 lat zarządzamy nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych

Broniewskiego 3 01-785 Warszawa
+48 22 329 21 00
biuro@status.pl

Pytania ogólne

Szczegółowy zakres obowiązków zależy od umowy, jaką Status Nieruchomości podpisał z Wspólnotą Mieszkaniową.. Zazwyczaj zadania administratora obejmują m.in. obsługę organizacyjną nieruchomości, gospodarkę finansową i rozliczanie należności oraz bieżącą obsługę nieruchomości we współpracy z podwykonawcami (są to oddzielne umowy pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową a wykonawcą konkretnej usługi – firmą sprzątającą, ogrodnikiem, ochroną, konserwatorem, etc.

Jeśli chcesz poznać postanowienia umowy zawartej ze Status Nieruchomości skontaktuj się z administratorem nieruchomości.

Koszt korzystania z usług Status Nieruchomości zależy od zakresu obowiązków wskazanych w umowie oraz powierzchni nieruchomości. Zazwyczaj stawka wyrażona jest jako koszt obsługi 1 metra kwadratowego.

Informację o koszcie zarządzania dla Twojej nieruchomości znajdziesz w planie gospodarczym dla Twojej nieruchomości na dany rok. Możesz też poprosić administratora o podanie Ci tej stawki.

Zarząd lub zarządca nieruchomości to organ, którego zadaniem jest zarządzanie nieruchomością w imieniu właścicieli nieruchomości. Istnieją dwa sposoby zarządzania nieruchomością:

  • zarząd właścicielski, który jest wyłaniany spośród członków wspólnoty mieszkaniowej lub innych osób fizycznych wskazanych przez wspólnotę w drodze głosowania; taki zarząd może być jedno- lub wieloosobowy; Zwyczajowo Zarząd Właścicielski zatrudnia profesjonalną firm zewnątrzną do świadczenia usług Administratora Nieruchomości Wspólnej.
  • zarząd powierzony – zwany też zarządcą – który decyzją pierwszych właścicieli nieruchomości zostaje powierzony osobie fizycznej lub prawnej; taki zarząd sankcjonowany jest w formie aktu notarialnego i ma pełnomocnictwa do działania w imieniu wspólnoty mieszkaniowej.

Członkiem zarządu właścicielskiego wspólnoty mieszkaniowej może być każda osoba fizyczna, która posiada pełną zdolność do czynności prawnych i która w głosowaniu ogółu właścicieli uzyska poparcie większości.

Zwyczajowo utarło się, że mianem zarządu wspólnoty określa się zarząd właścicielski, zaś mianem zarządcy – zarząd powierzony. Zadaniem zarządu – niezależnie od jego formy prawnej – jest realizowanie wszelkich zadań związanych z zarządzaniem nieruchomością, czyli np. kierowanie sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentowanie jej na zewnątrz, pobieranie opłat od właścicieli lokali, prowadzenie dokumentacji technicznej, zapewnienie niezbędnych przeglądów i napraw, etc.

O ile zarząd reprezentuje mieszkańców na zewnątrz i podejmuje decyzje związane z bieżącymi sprawami dotyczącymi nieruchomości, o tyle administrator jest funkcją o charakterze technicznym; do jego zadań należy m.in. codzienna obsługa nieruchomości, likwidowanie awarii czy prowadzenie różnego rodzaju ewidencji. Warto wiedzieć, że administrator nie jest osobą decyzyjną i nie reprezentuje mieszkańców, a zadania do wykonania zleca mu zarząd lub zarządca.

W sprawach dotyczących Twojej nieruchomości skontaktuj się mailowo, telefonicznie lub osobiście z administratorem – jej lub jego dane kontaktowe znajdziesz na tablicy ogłoszeń w swoim budynku.

We wszystkich innych sprawach skontaktuj się z nami, korzystając z formularza kontaktowego na stronie status.pl, dzwoniąc na numer +48 22 329 21 00 lub pisząc maila na biuro@status.pl.

Rozliczenia, księgowość, e-kartoteka

Dane kontaktowe księgowej, która zajmuje się Twoją nieruchomością znajdziesz: na tablicy ogłoszeń , w portalu e-kartoteka oraz na ostatnich zawiadomieniach czy dokumentach finansowych które otrzymujesz z działu księgowego.

Salda w e-kartotece są aktualizowane co jakiś czas, zazwyczaj kilka razy w miesiącu. Jeśli Twoja wpłata nie jest widoczna, sprawdź kiedy miała miejsce ostatnia aktualizacja salda – jeśli wpłaciłeś/as pieniądze po dacie aktualizacji, twoja wpłata będzie widoczna w e-kartotece przy kolejnej aktualizacji sald.

Media rozliczane są na podstawie wskazań przyrządów mierniczych – wodomierzy i ciepłomierzy. Rozliczenia mają miejsce co 6 miesięcy – porównujemy wtedy wpłacone w czynszu zaliczki na media z rzeczywistym zużyciem. Jeśli suma zaliczek jest wyższa od rzeczywistego kosztu zużytych mediów, na koncie pojawia się nadpłata; jeśli jest niższa – na koncie pojawia się niedopłata. Rozliczenie oraz salda Twojego lokalu są szczegółowo rozpisane w systemie e-kartoteka.

Stawki zmienne w rozliczeniu zależą od cenników dostawców mediów (woda, ciepło, energia) i firm podwykonawczych (sprzątanie, ochrona, usługi ogrodnicze).

Zaliczkato comiesięczna opłata, którą ponosi każdy właściciel nieruchomości w bloku mieszkalnym. Jego elementy składowe to m.in.:

  • fundusz remontowy, czyli opłata na rzecz napraw i remontów części wspólnych;
  • wywóz śmieci, czyli ustalana przez gminę stawka za odbiór odpadów;
  • zaliczki na dostawy zimnej wody, ciepłej wody i ogrzewania oraz na odbiór ścieków;
  • opłata za miejsce postojowe;
  • opłata za wodę i energię na potrzeby części wspólnych;
  • koszty ochrony, ubezpieczenia i sprzątania nieruchomości;
  • opłata eksploatacyjna czyli wynagrodzenie administratora nieruchomości za jego pracę.

Szczegółowy plan gospodarczy wraz z informacją o poszczególnych pozycjach jest szczegółowo rozpisany w materiałach na zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej.

Bieżąca obsługa nieruchomości

Wspólnota mieszkaniowa może zrezygnować z dowolnych usług świadczonych na jej rzecz. Oczywiście powoduje to konkretne konsekwencje: brak firmy od sprzątania – brud, brak konserwatora – awarie koszty, brak ochrony – większe ryzyko dewastacji.

Aby zamówić dodatkowego pilota do garażu lub pestkę do bramy wejściowej, skontaktuj się z administratorem Twojej nieruchomości lub zgłoś zapotrzebowanie przez e-kartotekę, korzystając z opcji WIADOMOŚĆ.

Aby odzyskać hasło do e-kartoteki skorzystaj z funkcji “Nie pamiętam hasła” na ekranie logowania do systemu.

Zadania konserwatora nieruchomości dotyczą tylko części wspólnych nieruchomości. Tym samym konserwator nieruchomości nie jest upoważniony do dokonywania jakichkolwiek napraw w Twoim mieszkaniu, chyba że dotyczą one elementów wspólnych instalacji, np. rur pionowych.

Kluczyk do skrzynki pocztowej ma charakter indywidualny tak jak klucze do mieszkania. Jeśli potrzebujesz dodatkowego kluczyka możesz dorobić kopię u ślusarza. Jeśli zgubiłeś/aś kluczyk, najprawdopodobniej konieczna będzie wymiana całej wkładki.

Awarie, usterki, zdarzenia losowe

Awarie i wszelkie inne zdarzenia losowe, które miały miejsce w częściach wspólnych należy zgłaszać administratorowi – jej lub jego dane kontaktowe znajdziesz na tablicy ogłoszeń w swoim budynku.

Usuwanie skutków awarii i zdarzeń losowe, mających miejsce w obrębie Twojego mieszkania nie należą do zadań administratora, chyba że dotyczą one elementów instalacji wspólnych, np. pionów ciepłowniczych czy kanalizacyjnych.

Tak, możesz zgłosić awarię przez e-kartotekę, jeśli dla Twojej wspólnoty udostępniona jest funkcja zgłaszania usterek i awarii.

Dokładamy wszelkich starań, aby wszystkie awarie w częściach wspólnych usuwać w jak najkrótszym czasie. Jednakże niektóre awarie wymagają skomplikowanych napraw, co przekłada się na czas ich trwania.

Jeśli uważasz, że awaria jest zbyt długo naprawiana, zgłoś to administratorowi Twojej nieruchomości – sprawdzimy co się dzieje i wrócimy do Ciebie z informacją zwrotną.

Jeśli chcesz zgłosić usterkę objętą rękojmią deweloperską koniecznie skontaktuj się z inwestorem. Developer przekaże Ci wszelkie instrukcje jak postępować i jak zgłaszać usterkę swojego lokalu.

Jeśli usterka w Twoim mieszkaniu wystąpiła po upływie rękojmi deweloperskiej, jej usunięcie leży po Twojej stronie.

Regulamin nieruchomości

Regulamin nieruchomości to zbiór zasad, który jest przyjmowany w formie uchwały wspólnoty mieszkaniowej i do którego przestrzegania zobowiązali się wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej. Zazwyczaj reguluje on takie kwestie, jak:

  • prawa i obowiązki użytkowników nieruchomości / osiedla;
    przepisy porządkowe;
  • przepisy porządkowe dotyczące posiadaczy psów i innych zwierząt domowych;
  • przepisy dotyczące zasad ruchu i parkowania;
  • przepisy w zakresie bezpieczeństwa;
  • inne kwestie, które wspólnota uzna za warte uwzględniania w regulaminie.

Regulamin można znaleźć: na e-kartotece lub po kontakcie bezpośrednio z Administratorem.

Nie ma możliwości wprowadzenia zakazu wyprowadzania psów na patio. Jest obowiązek polegający na sprzątaniu po swoim psie oraz niektóre rasy powinny mieć założone kagańce. Prawo nie przewiduje zakazu wyprowadzania psów.

O ile montaż klimatyzacji nie jest traktowany jako roboty budowlane i nie wymaga żadnego zgłoszenia, o tyle konieczne jest przestrzeganie reguł, jakie w tym zakresie przyjęła wspólnota mieszkaniowa. Mogą one dotyczyć m.in zasad korzystania z części wspólnych na potrzebny montażu klimatyzacji czy parametrów technicznych zewnętrznego urządzenia (poziom hałasu, sposoby tłumienia drgań).

Dlatego jeśli chcesz zamontować klimatyzację w swoim mieszkaniu, skontaktuj się administratorem Twojej nieruchomości. 

Zgodnie z przepisami możesz grillować na tarasie lub w ogródku pod warunkiem, że korzystasz z grilla bezdymnego, np. elektrycznego.

Może jednak zdarzyć się tak, że regulamin Twojej nieruchomości wyklucza jakiekolwiek grillowanie na terenie nieruchomości, niezależnie od rodzaju grilla.

Jeśli chcesz ogrodzić lub zabudować ogródek, skontaktuj się z administratorem Twojej nieruchomości.

Jeśli chcesz zamontować markizę, skontaktuj się z administratorem Twojej nieruchomości.

Jeśli chcesz założyć zewnętrzne rolety antywłamaniowe, skontaktuj się z administratorem Twojej nieruchomości.

Aby pozbyć się odpadów zgodnie z regulaminem twojej nieruchomości, musisz opłacić kontener na odpady budowlane i uzgodnić z administratorem miejsce jego ustawienia na terenie nieruchomości.

Przyjmuje się, że głośne prace remontowe można wykonywać od 9:00 do 18:00 w dni powszednie oraz od 10:00 do 14:00 w soboty. Postaraj się ograniczyć je do minimum, tak aby jak najmniej przeszkadzać sąsiadom.

Sprawy sąsiedzkie

Zalane mieszkanie to jedna z najczęściej występujących awarii w bloku. Winę za nie może ponosić niefrasobliwy sąsiad, popsute urządzenie AGD czy wada instalacji wodnej. Jeśli Twoje mieszkanie zostało zalane postępuj zgodnie z poniższymi krokami:

  • Stwórz prosty protokół zalania – zrób zdjęcia i opisz szkody. W razie wątpliwości poproś o pomoc administratora;
  • Spróbuj ustalić przyczynę zalania i osobę lub instytucję odpowiedzialną za zdarzenie;
  • Wystąp o odszkodowanie do ubezpieczyciela sprawcy.

Pamiętaj, że krok pierwszy jest kluczowy – od tego jak udokumentujesz poniesione szkody może zależeć wysokość odszkodowania, jakie otrzymasz.

Na początek najlepiej spróbować znaleźć właściciela jednośladu i poprosić go o usunięcie nie używanego roweru. Jeśli odmówi, a Ty nadal będziesz uważać, że są przesłanki do tego, aby usunąć pojazd, możesz sprawdzić postanowienia regulaminu obowiązującego w Twojej nieruchomości i podjąć stosowne działania we współpracy z administratorem Twojej nieruchomości.

To zależy od tego, czy Twoje miejsce parkingowe jest poprawnie oznakowane. Jeśli tak, tzn. jeśli miejsce znajduje się w “strefie ruchu” lub “strefie zamieszkania”, jest oznaczone jako prywatne oraz widoczne są znaki informujące, że nieprawidłowo zaparkowane pojazdy zostaną odholowane na koszt właściciela, możesz zgłosić zajęcie miejsca Straży Miejskiej lub Policji.

Jeśli jednak Twoje miejsce nie jest prawidłowo oznakowane, usunięcie zajmującego je pojazdu może być problematyczne. W takim przypadku najważniejsza jest prewencja – możesz zdecydować się na skorzystanie z rozwiązań zabezpieczających ten obszar przed innymi kierowcami, np. słupka lub blokady.

Nie ma w polskim prawie przepisów, które w sposób kategoryczny zabraniałaby palenia papierosów na balkonie lub tarasie. Dlatego pierwszym krokiem powinna być rozmowa z sąsiadem i uświadomienie mu, dlaczego jest to dla Ciebie uciążliwe. Jeśli sąsiad nie zmieni swojego zachowania, możesz zgłosić problem administratorowi i lobbować na rzecz wprowadzenia stosownych zapisów do regulaminu nieruchomości.

Zgodnie z polskim prawem części wspólne powinny być wolne od jakichkolwiek rzeczy – szafek, walizek, rowerów, etc. – ze względu na bezpieczeństwo przeciwpożarowe. Jeśli Twój sąsiad nie stosuje się do tych przepisów, zgłoś sprawę administratorowi Twojej nieruchomości.