Kamery w budynkach wielorodzinnych przestały być wyjątkiem, a stały się standardem. Mieszkańcy coraz częściej domagają się monitoringu, zarządy chętnie wychodzą naprzeciw tym oczekiwaniom, a koszty instalacji systematycznie spadają. Jednak zanim w budynku pojawi się pierwsza kamera, muszą zostać spełnione konkretne wymogi prawne. Ich pominięcie może narazić wspólnotę na poważne konsekwencje.
Z tego artykułu dowiesz się:
- czy wspólnota mieszkaniowa może zainstalować monitoring i kto podejmuje tę decyzję
- gdzie kamery mogą wisieć, a gdzie ich montaż jest niedopuszczalny
- jakie obowiązki nakłada na wspólnotę RODO w związku z nagraniami
- kto ma dostęp do zapisów z kamer i kiedy można je udostępnić
Decyzja należy do właścicieli, nie do zarządu
Monitoring to ingerencja w części wspólne nieruchomości, a każda tego rodzaju decyzja wymaga uchwały właścicieli lokali. Montaż monitoringu wymaga podjęcia uchwały przez wspólnotę mieszkaniową – decyzja jest podejmowana przez większość właścicieli lokali według udziałów, a uchwała może być przegłosowana na zebraniu wspólnoty lub w trybie indywidualnego zbierania głosów. Oznacza to, że ani zarząd, ani zarządca nie mogą samodzielnie zlecić instalacji kamer, nawet jeśli mieszkańcy się tego domagają.
Warto wiedzieć, że do skuteczności uchwały nie jest wymagana jednomyślność. Jeśli większość właścicieli wyraziła zgodę na monitoring, uchwała jest wiążąca, nawet jeśli nie wszyscy członkowie wspólnoty głosowali „za”. Właściciel, który nie zgadza się z podjętą decyzją, ma prawo zaskarżyć uchwałę do sądu w terminie 6 tygodni od jej podjęcia.
Gdzie kamery mogą, a gdzie nie powinny wisieć
Monitoring we wspólnocie ma jeden dopuszczalny cel: zapewnienie bezpieczeństwa osób i mienia. To cel wyznacza też miejsce montażu kamer. Dozwolone lokalizacje to przede wszystkim wejścia do budynku, klatki schodowe, windy, parkingi i inne ciągi komunikacyjne, czyli miejsca, które mają realne znaczenie dla bezpieczeństwa.
Niedopuszczalne jest natomiast umieszczanie kamer w miejscach naruszających prywatność mieszkańców. Dotyczy to zarówno przestrzeni oczywistych, jak toalety czy przebieralnie np.w siłowni dla mieszkańców, jak i miejsc pozornie niewinnych. Kamera skierowana w stronę okien mieszkań, umożliwiająca podgląd ich wnętrz, jest niedopuszczalna. Podobnie kamera zamontowana w taki sposób, że rejestruje przestrzeń prywatną sąsiadów, a nie części wspólne.
Warto też pamiętać, że monitoring powinien być widoczny, gdyż jego celem jest m.in. odstraszanie od niepożądanych zachowań, a nie ukryte obserwowanie mieszkańców.
Nagrania to dane osobowe — RODO obowiązuje w pełni
Rejestrowanie wizerunku osób to przetwarzanie danych osobowych w rozumieniu RODO. Wspólnota mieszkaniowa jako administrator tych danych ma szereg obowiązków, których nie można zbagatelizować.
Po pierwsze, obowiązek informacyjny: każda osoba wchodząca w zasięg kamer powinna być o tym poinformowana. W praktyce oznacza to oznakowanie monitorowanych obszarów stosownymi tabliczkami zawierającymi podstawowe informacje: kto jest administratorem danych, w jakim celu prowadzony jest monitoring i jak długo są przechowywane nagrania.
Po drugie, czas przechowywania nagrań powinien być z góry określony i ograniczony do niezbędnego minimum. Nagrań nie przechowuje się bezterminowo – po upływie ustalonego okresu powinny być automatycznie nadpisywane lub usuwane.
Po trzecie, dostęp do nagrań musi być ściśle kontrolowany. Powinny go mieć wyłącznie wyznaczone osoby. Nieodpowiedzialne udostępnianie zapisów, na przykład mieszkańcowi, który żąda nagrania z kłótni sąsiedzkiej, może narazić wspólnotę na odpowiedzialność.
Kiedy można udostępnić nagranie?
To pytanie pojawia się w praktyce bardzo często. Odpowiedź jest prosta: nagrania można udostępnić tylko i wyłączenie na wniosek organów ścigania – policji, prokuratury czy sądu. Żeby było to możliwe właściciel musi wcześniej poprosić firmę obsługującą monitoring o zabezpieczenie nagrania.
Podsumowanie
Monitoring we wspólnocie mieszkaniowej jest w pełni legalny, pod warunkiem że spełnione są określone wymogi: uchwała właścicieli, właściwy dobór lokalizacji kamer, realizacja obowiązku informacyjnego i wdrożenie zasad przechowywania oraz udostępniania nagrań zgodnych z RODO. Wspólnoty, które podchodzą do tego tematu rzetelnie, zyskują skuteczne narzędzie ochrony bez niepotrzebnego ryzyka prawnego.
Potrzebujesz wsparcia w zarządzaniu wspólnotą mieszkaniową? STATUS Nieruchomości pomaga wspólnotom w profesjonalnym zarządzaniu, w tym w rozwiązywaniu kwestii związanych z nowoczesnymi instalacjami. Skontaktuj się z nami – doradzimy najlepsze rozwiązania.
