Kto zarządza wspólnotą mieszkaniową? Kto decyduje?

Zarządzanie nieruchomością nie należy do zadań łatwych. Szczególnie jeżeli mamy do czynienia z dużą wspólnotą, która wymaga sprawnego działania. W takim razie, kto może zarządzać wspólnotą mieszkaniową? Na kim ciążą prawa i obowiązki? Odpowiadamy w artykule!

Spis treści:

Kto może zarządzać wspólnotą mieszkaniową?

Odpowiedź na pytanie, kto zarządza wspólnotą mieszkaniową, zależy od wielkości wspólnoty. Tak zwane małe wspólnoty są zarządzane bezpośrednio przez właścicieli, a decyzje zwykłego zarządu podejmowane są większością głosów. Z kolei aspekty przekraczające zwykły zarząd wymagają zgody całej wspólnoty.

Z drugiej strony, duże wspólnoty mieszkaniowe zarządzanie powierzają zarządowi lub zarządcy. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej jest głównym organem odpowiedzialnym za kierowanie sprawami wspólnoty oraz jej reprezentowanie na zewnątrz. W jego skład mogą wchodzić zarówno właściciele lokali, jak i osoby spoza wspólnoty. Zarząd jest wybierany w formie uchwały przez właścicieli lokali, a jego członkowie nie muszą posiadać licencji na zarządzanie nieruchomościami. Funkcje zarządu obejmują:

  • Bieżące zarządzanie nieruchomością: podejmowanie decyzji dotyczących codziennego utrzymania nieruchomości, takich jak wybór firm sprzątających, konserwacja części wspólnych, rozliczanie kosztów ogrzewania i wody.
  • Reprezentowanie wspólnoty: w kontaktach z zewnętrznymi podmiotami, takimi jak firmy usługowe, urzędy czy sądy.
  • Organizacja zebrań: zwoływanie zebrania właścicieli lokali co najmniej raz w roku, podczas których omawiane są ważne kwestie związane z zarządzaniem nieruchomością.

zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi

Zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi

Czynności zwykłego zarządu

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej może samodzielnie podejmować decyzje, jeżeli są to czynności zwykłego zarządu, czyli takie dotyczące bieżącego utrzymania nieruchomości. Obejmują one przykładowo wybór firm sprzątających i konserwacyjnych, organizację drobnych remontów, albo powołanie pełnomocników do spraw windykacyjnych.

Te decyzje są zazwyczaj podejmowane samodzielnie przez zarząd lub zarządcę, bez konieczności zwoływania zebrania właścicieli.

Czynności przekraczające zwykły zarząd

W takim razie kto może zarządzać wspólnotą mieszkaniową, jeżeli decyzje przekraczają zwykły zarząd? Te aspekty wymagają zgody właścicieli lokali i są podejmowane na zebraniach wspólnoty. Zgodnie z Art. 22. Ustawy o własności lokali do takich czynności należą:

  • Ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy.
  • Przyjęcie rocznego planu gospodarczego.
  • Ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu.
  • Zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej.
  • Udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości.
  • Dokonanie podziału nieruchomości wspólnej.

Decyzje te muszą być podjęte w formie uchwały i często wymagają większości głosów właścicieli lokali.

Obowiązki członków wspólnoty i zarządu

Ogół właścicieli lokali

Właściciele lokali powinni wiedzieć, jakie prawa i obowiązki członków wspólnoty ich dotyczą. Do głównych zadań należy utrzymywanie lokalu w należytym stanie, przestrzeganie porządku domowego oraz partycypowanie w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem części wspólnych. Z drugiej strony właściciele mają również prawo uczestniczyć w zebraniach, głosować nad uchwałami oraz domagać się od zarządu odpowiednich działań na rzecz nieruchomości.

Zarząd wspólnoty

Warto wiedzieć, że zarząd i zarządca mają z kolei obowiązek działać na rzecz wspólnoty, dbając o jej interesy oraz stan techniczny nieruchomości. Powinni oni dokładać należytej staranności przy wyborze firm usługowych oraz podejmowaniu decyzji finansowych. Zarząd odpowiada przed wspólnotą za swoje działania, natomiast zarządca – szczególnie licencjonowany – może podlegać odpowiedzialności zawodowej i administracyjnej w przypadku niewłaściwego wykonywania swoich obowiązków.

Jak więc widać, zarządzanie wspólnotą mieszkaniową to zadanie wymagające współpracy i odpowiedzialności wszystkich jej członków. Zarząd wspólnoty lub profesjonalny zarządca odgrywają ważne role w zapewnieniu sprawnego funkcjonowania nieruchomości.