Klauzule niedozwolone w umowach deweloperskich. Na co zwrócić uwagę?

Status Nieruchomości | 2022-04-20

Umowa zawierana pomiędzy deweloperem a klientem nabywającym lokal nie powinna zawierać klauzul niedozwolonych. Mimo tego, że nie są one wiążące, to warto wiedzieć, jak mogą brzmieć niedozwolone klauzule umowne w umowach deweloperskich. Zanim podpiszesz umowę, upewnij się, że dokument nie zawiera błędnych zapisów.

Co to są klauzule niedozwolone?

Zgodnie z Kodeksem cywilnym podczas tworzenia umów obowiązuje zasada swobody. Nie oznacza to jednak, że deweloperzy mają całkowitą dowolność w tworzeniu zapisów. Zadaniem umowy jest również ochrona konsumenta, dlatego w jej treści nie mogą znaleźć się klauzule niedozwolone w umowie deweloperskiej, czyli takie, które rażąco naruszają jego interesy.

Klauzule niedozwolone w umowach deweloperskich mogą pojawić się już w prospekcie umowy, który trafia w pierwszej kolejności do potencjalnych klientów, dlatego warto sprawdzić zapisy już na tym etapie, zanim trafią do właściwej umowy.

Niedozwolone klauzule umowne w umowie deweloperskiej – przykłady

Klauzule niedozwolone są niekorzystne dla klientów, dlatego nie powinno ich być w umowie deweloperskiej. Niestety nadal się pojawiają. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) prowadzi specjalny rejestr zawierający niedozwolone postanowienia umowne w umowach deweloperskich. Aktualnie ponad 650 wpisów dotyczy właśnie rynku nieruchomości.

Niedozwolone klauzule umowne w umowie deweloperskiej najczęściej dotyczą:

  • zapisów o utrzymaniu ceny lokalu lub domu, jeżeli po zakończeniu budowy powierzchnia użytkowa będzie mniejsza od wartości zawartej w umowie,
  • ograniczenia kar umownych w przypadku, kiedy deweloper nie dotrzyma terminu odbioru lub przeniesienia własności,
  • zgody nabywcy nieruchomości na zmianę projektu budowlanego,

Niestety nadal zdarzają się sytuacje, w których deweloperzy wprowadzają niekorzystne zapisy, pomimo tego, że sądy uznają wyżej wymienione zapisy, jako klauzule niedozwolone w umowie deweloperskiej.

niedozwolone klauzule umowne w umowie deweloperskiej

Umowa deweloperska a niedozwolone klauzule – jak sprawdzić umowę?

Ważne jest to, że konsumenci nie mają obowiązku stosowania się do klauzuli niedozwolonych, nawet jeżeli podpiszą umowę. Umowa deweloperska klauzule niedozwolone traktuje tak, jakby ich nie było. Nabywca może również wystąpić do sądu z pozwem cywilnym i w ten sposób chodzić uznania klauzul za niewiążące.

W przypadku wątpliwości do konkretnych zapisów mamy dwa sposoby, aby zweryfikować ich poprawność poprzez:

  • porównanie z zapisami znajdującymi się w rejestrze klauzul niedozwolonych prowadzonym przez UOKiK,
  • skorzystanie z usług prawnika, który prowadzi sprawy związane z rynkiem nieruchomości.

Pierwszy sposób nie daje gwarancji, że sprawdzimy to dobrze, ponieważ rejestr zawiera klauzule abuzywne tylko takie, które zostały wcześniej stwierdzone.

Sposób drugi jest bardziej skuteczny. Analizę umowy warto zlecić przed jej podpisaniem. UOKiK jest uprawniony do kontrolowania deweloperów i w przypadku kiedy stwierdzi, że są stosowane klauzule niedozwolone, może nałożyć na dewelopera kary finansowe. Mimo tego zapisy te co jakiś czas nadal występują i to deweloper ponosi wszelkie konsekwencje z tym związane. Wysokość kary może wynosić do 10 proc. ubiegłorocznych przychodów klienta. Kontrola dewelopera może nastąpić z inicjatywy UOKiK lub konsumenta. Oznacza to, że w interesie dewelopera jest to, aby takich zapisów nie stosować. Oprócz kar finansowych deweloper musi liczyć się z utratą wizerunku. Wszelkie takie sytuacje są nagłaśniane przez media, co prowadzi do utraty zaufania klientów.

Czy notariusz odpowiada za klauzule niedozwolone w umowach deweloperskich?

Notariusz powinien dochować należytej staranności, aby nie wprowadzić w błąd swoich zleceniodawców. Zgodnie z prawem powinien brać również odpowiedzialność za treść umów, które sporządza. Mimo tego, błędy w umowach występują, dlatego warto skonsultować umowę z prawnikiem, zanim ją podpiszesz.