Wspólnotę mieszkaniową zgodnie z ustawą o własności lokali tworzą właściciele wyodrębnionych lokali wchodzących w skład danej nieruchomości. Członkami wspólnoty mieszkaniowej stajemy się automatycznie w momencie zakupu mieszkania i podpisania aktu przenoszącego własność. Wspólnoty zatem nie trzeba zakładać. Nie możemy też zrezygnować z bycia jej członkiem. Zgodnie z ustawą wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania.
Spis treści:
- Mała i duża wspólnota mieszkaniowa
- Czym jest statut wspólnoty mieszkaniowej?
- Czy wspólnota mieszkaniowa musi mieć statut?
Mała i duża wspólnota mieszkaniowa
Od stycznia 2020 mała wspólnota mieszkaniowa składa się z maximum trzech wyodrębnionych lokali. Zarządzanie odbywa się zgodnie z przepisami o współwłasności z Kodeksu cywilnego i postępowania cywilnego. Będąc członkiem takiej wspólnoty mamy obowiązek współdziałania w zarządzie wspólnoty. Do podjęcia decyzji w sprawach takich jak: prace konserwatorskie, bieżące rozliczenia, czyli obejmujących zwykły zarząd, potrzebna jest zgoda większości członków. A w przypadku działań wykraczających poza zakres zwykłego zarządu wymagana jest zgoda wszystkich właścicieli nieruchomości.
Dużą wspólnotę mieszkaniową, czyli jeżeli mamy powyżej trzech właścicieli, obowiązuje ustawa o własności lokali. Przy powstawaniu Wspólnoty trzeba określić sposób zarządu nieruchomością wspólną. Obecnie najczęstszą praktyką jest powierzanie takiego zarządu wyspecjalizowanej firmie. Zarząd decyduje samodzielnie w przypadku czynności zwykłego zarządu, a w sytuacji przekraczających ten zakres, wymagana jest zgoda większości właścicieli. Czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu są przykładowo: przyjęcie rocznego planu gospodarczego, udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej.
Czym jest statut wspólnoty mieszkaniowej?
Statut, lub też regulamin wspólnoty, może być podjęty w formie uchwały, jednak nie jest on wymagany żadnym przepisem prawa. Jeżeli jest podejmowany, to stanowi zbiór zasad rządzących wspólnotą, pod warunkiem, że jego postanowienia są zgodne z ustawą o własności lokali. Podstawową zasadą tworzenie statutu/regulaminu jest uszczegółowienie postanowień ustawy w sposób przydatny, bez nakładania na mieszkańców obowiązków, które są niezgodne z prawem. Głównym zadaniem statutu jest wyodrębnienie najważniejszych kwestii z obowiązujących przepisów prawa. Statut wspólnoty mieszkaniowej skraca i precyzuje zapisy ustaw, co ogranicza ich swobodną interpretację. Ułatwia też codzienne zarządzanie nieruchomością. Należy również pamiętać, że statut można zmienić inną uchwałą podjętą przez właścicieli lokali.
Statut/regulamin wspólnoty mieszkaniowej określa przede wszystkim:
- prawa właścicieli nieruchomości: do korzystania z nieruchomości wspólnych, kontroli wydatków wspólnoty itp.
- obowiązki właścicieli nieruchomości: płatność czynszu lub innych uchwalonych wcześniej opłat w terminie, informowanie o aktualnej liczbie osób zamieszkujących nieruchomość, czy zgłoszenie sprzedaży lokalu.
Czy wspólnota mieszkaniowa musi mieć statut?
Statut wspólnoty mieszkaniowej oczywiście nie jest obowiązkowy. W ustawie o własności lokali nie ma zapisów regulujących taki dokument. Mimo tego część wspólnot decyduje się na zawarcie w statucie przepisów ustawowych w sposób bardziej przystępny, tak aby ułatwić zarządzanie nieruchomością. To czy warto podjąć uchwałę, określającą statut w dużej mierze zależy od jakości powstałego dokumentu. Jeżeli będzie on przygotowany w oparciu o realne potrzeby członków danej wspólnoty to istnienie takiego dokumentu będzie w pełni uzasadnione.