Czy wspólnota mieszkaniowa może odciąć wodę lub ogrzewanie członkowi wspólnoty z powodu zadłużenia lokalu?

Status Nieruchomości | 2022-03-10

Lokatorzy, którzy wymigują się od płacenia rachunków, są solą w oku wielu zarządców nieruchomości. Najbardziej skutecznym sposobem na wyegzekwowanie uregulowania należności może wydawać się odcięcie dostępu do mediów. Ale czy podejmowanie takich działań jest zgodne z prawem? Czy wspólnota mieszkaniowa może odciąć ciepłą wodę lub ogrzewanie z powodu zadłużenia lokalu? Zapraszamy do przeczytania poniższego tekstu, aby poznać odpowiedź na to pytanie.

Prawa i obowiązki wspólnoty

W skład wspólnoty mieszkaniowej wchodzą wszyscy właściciele lokali w danej nieruchomości. Jest to organ zarządzający daną nieruchomością, na którym ciążą z tego tytułu pewne obowiązki, określone w licznych ustawach. Wspólnota posiada też oczywiście prawa, spośród których, jak często to bywa, nie wszystkie są jednoznaczne i pozostawiają pewną przestrzeń na interpretacje, wskazują wyjątki lub uzależniają wszystko od okoliczności. Kiedy jednak chodzi o odcięcie ciepłej wody przez wspólnotę mieszkaniową, przepisy mówią jasno: prawo do odcięcia wody (podobnie jak i innych mediów) ma wyłącznie dostawca. A więc w przypadku wody będzie to zakład odpowiedzialny za wodociągi, a przypadku prądu — zakład energetyczny itd.

Czy odcięcie ciepłej wody przez wspólnotę mieszkaniową jest możliwe?

Dlaczego więc nie skierować sprawy do odpowiedniego zakładu dostarczającego media do budynku? Czy wspólnota mieszkaniowa może odciąć wodę we współpracy z wodociągami? Sprawa nie jest niestety taka prosta. W przypadku wielorodzinnych budynków mieszkalnych umowa o dostarczanie mediów często podpisywana jest pomiędzy zakładem a zarządcą nieruchomości, czyli np. wspólnotą. Wobec tego to wspólnota jest odpowiedzialna za opłacanie faktur i to do wspólnoty, a nie osobno od każdego z mieszkańców, egzekwowana jest zapłata. Dostawca mediów nie jest zatem stroną konfliktu, który rozgrywa się między wspólnotą a zadłużonym lokatorem.

czy wspólnota mieszkaniowa może odciąć wodę

Sprawę dodatkowo komplikują przepisy, które obligują organ odcinający dostęp do bieżącej wody w lokalu do zapewnienia innego źródła wody dla mieszkańców. Tę funkcję może spełniać przykładowo beczkowóz, podobnie jak ma to miejsce w przypadku awarii wodociągu. To rozwiązanie generuje oczywiście duże koszty. Niestety mało kto zdaje sobie sprawę z tego obowiązku, przystępując do rozważań, czy wspólnota mieszkaniowa może odciąć wodę.

Nie udzieliliśmy jeszcze odpowiedzi na drugie z postawionych w tytule pytań, a mianowicie czy wspólnota mieszkaniowa może odciąć ogrzewanie. Tutaj poza wskazanymi wyżej przeszkodami prawnymi pojawiają się zazwyczaj również przeszkody techniczne. Konstrukcja systemu centralnego ogrzewania w budynku wielorodzinnym może nie pozwalać na odłączenie pojedynczego lokalu od dostaw ciepła. Zresztą, nawet przy tej możliwości, ciepło i tak docierałoby przez ściany z lokali sąsiednich — a one z kolei byłyby wychładzane przez zimne, pozbawione ogrzewania mieszkanie za ścianą.

Sposoby na dłużnika

Skoro więc odcięcie ciepłej wody przez wspólnotę mieszkaniową byłoby nielegalne, to jakie inne kroki mogą zostać podjęte? W świetle polskiego prawa wspólnota może skierować do sądu sprawę o uregulowanie należności za media. Następnie jej wyegzekwowanie będzie stanowiło zadanie dla komornika. Poza tym odpowiednio udokumentowany dług może stanowić podstawę do wpisania lokatora do Krajowego Rejestru Długów. Figurowanie w tym rejestrze może stanowić podstawę do otrzymania odpowiedzi odmownej przy próbie uzyskania pożyczki, a nawet dokonania zakupu na raty lub podpisania umowy abonamentowej.