Czy wspólnota mieszkaniowa może nie mieć zarządu?

Status Nieruchomości | 2022-11-05

Zakup mieszkania w domu wielorodzinnym od dewelopera czy urzędu gminy oznacza automatyczne wejście właściciela do wspólnoty mieszkaniowej. Tworzą ją wszyscy właściciele mieszkań w budynku i na mocy prawa, mogą z niej wystąpić dopiero w chwili sprzedaży lokalu. Wspólnota jest strukturą mającą zdolność prawną i zgodnie z zapisem ustawy powinna być reprezentowana przez zarząd. Czy jego powołanie jest jednak obowiązkowe?

Spis treści:

Czym jest wspólnota mieszkaniowa?

Wspólnota mieszkaniowa jest strukturą utworzoną przez wszystkich właścicieli lokali w danym budynku lub kilku budynkach. Powstaje automatycznie już w chwili wykupienia pierwszego lokalu, a jej obecność jest uwarunkowana przez Ustawę o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. Zależnie od liczby członków może być małą lub dużą wspólnotą, przy czym ta pierwsza funkcjonuje na nieco innych zasadach.

Mała wspólnota powstaje wtedy, gdy w jej szeregach jest nie więcej niż 3 lokale. Może to być np. mała kamienica lub niewielki budynek deweloperski. W jej przypadku obowiązują też przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności, zamiast wspomnianej ustawy. Oba rodzaje wspólnot powstają automatycznie i nie wymagają zakładania. Niezbędne jest jedynie dokonanie wpisu do księgi wieczystej oraz sporządzenie aktu notarialnego przez każdego z jej członków.

Prawa i obowiązki wspólnoty mieszkaniowej

Do zadań wspólnoty należą między innymi reprezentowanie wszystkich mieszkańców i podejmowanie decyzji dotyczących budynku (nieruchomości). Aby było to możliwe i zgodne z wymogami prawa, duża wspólnota musi powołać zarząd. To on na zebraniach rozpatruje wnioski i podejmuje decyzje dotyczące np. wykonywania remontów, instalacji czy utrzymania systemów alarmowych, sprzątania terenu obiektu czy też rozliczania wpływów z opłat lokatorskich. Zarząd może też reprezentować wspólnotę przed sądem.

Wymienione prawa i obowiązki wskazują na to, że wspólnota mieszkaniowa bez zarządu nie może podejmować wiążących prawnie decyzji czy podpisywać umów. Z tego też wynika, że nie będzie ona mogła w ogóle funkcjonować. Inaczej jest w przypadku małej wspólnoty mieszkaniowej, która działa na innych zasadach a powoływanie zarządu nie jest w niej potrzebne ani konieczne. Decyzje zgodnie z prawem są podejmowane przez ogół mieszkańców na zasadach większości głosów.

czy wspólnota mieszkaniowa może działać bez zarządu

Czy wspólnota mieszkaniowa może działać bez zarządu?

WM nie może funkcjonować bez zarządu, którego powołanie jest wymogiem prawnym, chociaż jego zadania może wypełniać tylko jedna osoba. Może się jednak zdarzyć, że tworzący ją właściciele mieszkań z różnych powodów nie chcą pełnić takiej funkcji, bo np. nie dysponują czasem czy nie mają predyspozycji. Wyjściem z takiej sytuacji jest powołanie zarządu składającego się z osób z zewnątrz – tzw. zarządu powierzonego. Tę kwestię reguluje art. 18 Ustawy o własności lokali.

Powołanie zarządu powierzonego odbywa się przez głosowanie uchwały. W normalnych warunkach zajmuje się tym zarząd. W przypadku jego braku uchwałę o powierzeniu zarządu i administracji budynkiem osobie lub podmiotowi z zewnątrz podejmują wszyscy członkowie wspólnoty w drodze głosowania.

Reasumując, odpowiedź na pytanie tytułowe: czy wspólnota mieszkaniowa może nie mieć zarządu, jest oczywista. Zarząd, tak jak samo powstanie wspólnoty są obowiązkiem prawnym, bez którego spełnienia decydowanie o sprawach związanych z nieruchomością jest niemożliwe. W konsekwencji budynek byłby pozbawiony mediów, sprzątania, ochrony czy obowiązkowych przeglądów technicznych, a więc w sensie prawnym nie kwalifikowałby się do zamieszkania. Natomiast w małej wspólnocie instytucja zarządu nie jest przewidziana prawem, a na zarządzanie budynkiem wszyscy mieszkańcy muszą wyrazić zgodę.

Podobne artykuły: