Wspólnotę mieszkaniową tworzą wszyscy właściciele, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Najczęściej jest to po prostu jeden budynek z przylegającym do niego terenem. Czy teren wspólnoty mieszkaniowej jest terenem prywatnym, czy teren wspólnoty mieszkaniowej jest miejscem publicznym? Sprawdź, co dokładnie wiąże się z tymi terminami.
Spis treści:
- Jak powstaje wspólnota mieszkaniowa?
- Organy wspólnoty mieszkaniowej
- Co stanowi nieruchomość wspólną wspólnoty mieszkaniowej?
- Czy miejsca postojowe i garaże należą do nieruchomości wspólnej?
- Czy teren wspólnoty mieszkaniowej jest terenem prywatnym?
Jak powstaje wspólnota mieszkaniowa?
Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa, czyli wraz z chwilą ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu. Do jej powstania nie wymaga się zawarcia umowy pomiędzy właścicielami. Nie jest też wymagane podjęcie uchwały przez nich. Ma ułomną osobowość prawną. Oznacza to, że może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku. Działa zatem w ramach przyznanej jej zdolności prawnej. Wspólnota może:
- nabywać prawa,
- zaciągać zobowiązania,
- pozywać i być pozywana.
Wyróżniamy małą wspólnotę mieszkaniową, kiedy liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie przekracza siedmiu, a jeśli lokali jest więcej, to mówimy o dużej wspólnocie mieszkaniowej. Przeczytaj więcej o różnicach między małą a dużą wspólnotą mieszkaniową.
Organy wspólnoty mieszkaniowej
Wspólnotę mieszkaniową reprezentuje zarząd lub zarządca i nie są to tożsame pojęcia. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna powołana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Do obowiązków zarządu należy kierowanie sprawami wspólnoty, reprezentowanie jej na zewnątrz, a także w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Zarządca natomiast jest najczęściej powoływany w formie aktu notarialnego, jest to firma bądź profesjonalny zarządca nieruchomości, niekoniecznie będący właścicielem we Wspólnocie. Z uwagi na zawodowy charakter tej formy zarządu, często nazywa się ją zarządem profesjonalnym. Zarządca jest też najczęściej także administratorem Wspólnoty, podczas gdy zarząd wspólnoty decyduje się na współpracę z firmą zewnętrzną, która pełni funkcję administratora nieruchomości i opiekuje się budynkiem.
Co stanowi nieruchomość wspólną wspólnoty mieszkaniowej?
Nieruchomość wspólna to inaczej część wspólnoty mieszkaniowej, której współwłaścicielami są wszyscy mieszkańcy. W chwili podziału nieruchomości na odrębne lokale następuje podzielenie własności wspólnej w częściach ułamkowych pomiędzy wszystkich lokatorów. Nieruchomość wspólna obejmuje zatem wszystkie części budynku i gruntu, których nie wliczono do sumy powierzchni użytkowej poszczególnych lokali w chwili ustalania odrębnej własności. Zaliczamy do nich m.in.:
- ściany zewnętrzne,
- strychy,
- dachy,
- fundamenty,
- korytarze,
- klatki schodowe,
- pralnie,
- piwnice,
- suszarnie,
- miejsca na wózki,
- windy,
- place zabaw,
- parkingi ogólnodostępne,
- ogródki przynależne do mieszkań parterowych.
Czy miejsca postojowe i garaże należą do nieruchomości wspólnej?
Wszystko zależy od tego, jaką formę własności ma garaż. Jeżeli garaż jest samodzielnym lokalem niemieszkalnym, nie jest on częścią wspólną, a z własnością miejsca powiązany jest także udział w nieruchomości. Miejsce postojowe w garażu będącym samodzielnym lokalem można sprzedać oddzielnie, bez sprzedaży lokalu.
Natomiast, jeżeli garaż jest uznany za część wspólną nieruchomości, to miejsca postojowe także są częścią wspólną. Są to tzw. części wspólne do wyłącznego użytkowania, tak jak balkony, tarasy czy ogródki. Garaż w tej formie jest nierozerwalnie związany z mieszkaniem — nie można go sprzedać oddzielnie.
Czy teren wspólnoty mieszkaniowej jest terenem prywatnym, czy miejscem publicznym?
W rozumieniu Prawa budowlanego miejsce publiczne to miejsce ogólnodostępne, otwarte, a więc takie, z którego może korzystać nieograniczona liczba osób. Jest to niezależne od tego, komu przysługuje prawo własności. Dobrym przykładem jest tutaj plac zabaw. W tym przypadku trzeba byłoby ustalić, czy ma do niego dostęp każdy, czy ograniczona liczba osób, np. właściciele lokali.
Nie zmienia to faktu, że w większości przypadków plac zabaw wybudowany na terenie należącym do wspólnoty (zwłaszcza jeżeli jest ogrodzony) jest miejscem prywatnym. Zgodnie z orzeczeniami sądów dot. wspólnota mieszkaniowa teren prywatny, należy uznać bowiem, że teren należący do wspólnoty mieszkaniowej jest terenem prywatnym. Wszelkie spory związane z ogrodzeniami lub innymi ograniczeniami wstępu na tereny wspólnot, są zazwyczaj efektem konfliktów między ich członkami lub sąsiadującymi ze sobą wspólnotami.
Podobne artykuły: