Prawa i obowiązki członków Wspólnoty Mieszkaniowej

Zastanawialiście się kiedyś, co właściwie czyni Was członkami Wspólnoty Mieszkaniowej albo czym ona jest? A może chcieliście zrezygnować z przynależności do tej grupy, bo sąsiedzi zablokowali już absolutnie każdą inwestycję, którą proponowaliście? Przynależność do wspólnoty bywa problematyczna, jednak ponieważ nie da się z niej zrezygnować – o czym opowiemy w dalszej części artykułu – warto przynajmniej poznać prawa i obowiązki członków Wspólnoty Mieszkaniowej, by koegzystencja stała się przyjemniejsza. Być może właśnie w niniejszym wpisie znajdziecie odpowiedź na któryś z problemów, z którymi zmaga się Wasza Wspólnota Mieszkaniowa.

Co to Wspólnota Mieszkaniowa i kto jest jej członkiem?

Odpowiedź na to pytanie jest prosta i jednoznaczna: przynależność do Wspólnoty Mieszkaniowej powstaje w momencie zakupu mieszkania na własność i kończy się wyłącznie wraz z jego sprzedażą. Nie ma możliwości dopisania się do wspólnoty lub wypisania z niej. Dlaczego tak jest?

Każdy jej członek jest właścicielem swojego lokalu, a z kolei ten lokal jest częścią całej nieruchomości. W jej skład wchodzą nie tylko odseparowane mieszkania, lecz także pralnia czy wózkownia, strych, cała klatka schodowa, drzwi wejściowe, dach, winda, śmietnik czy schody do wejścia, a nawet chodnik. Koszty utrzymania rozkładają się na poszczególnych współwłaścicieli i zawierają się w zaliczce czynszowej odprowadzanej do Wspólnoty – wszystko to logicznie i proporcjonalnie do udziału członka wspólnoty w nieruchomości.

Każdy członek Wspólnoty Mieszkaniowej posiada przysługujące mu prawa i ciążące na nim obowiązki i tylko przestrzeganie tych zasad może prowadzić do harmonijnej współpracy. Podstawowe zasady działania wspólnoty określa Ustawa o własności lokali (z dn. 24 czerwca 1994 roku). Pozostałe regulacje i zasady ustalają już indywidualnie właściciele na zebraniach wspólnoty.

Prawa członka Wspólnoty Mieszkaniowej

Zacznijmy od praw, czyli tej nieco przystępniejszej strony przynależności do Wspólnoty Mieszkaniowej. Jakie prawa ma członek Wspólnoty Mieszkaniowej?

Korzystanie z lokalu i części wspólnych nieruchomości

Podstawowym prawem każdego właściciela lokalu jest korzystanie ze swojego własnego mieszkania oraz części wspólnych nieruchomości – oczywiście zgodnie z ich przeznaczeniem. Warto zaznaczyć, co należy do nieruchomości wspólnej, m.in.:

  • dojścia i dojazdy do bloków i miejsc parkingowych;
  • klatki schodowe i windy;
  • instalacje domofonowe;
  • centralne ogrzewanie;
  • pomieszczenia takie jak strych, suszarnie, piwnica.

Co istotne, prawo to nie może pod żadnym pozorem ograniczać praw własności innych właścicieli – mówiąc prościej, prawo jednego członka nie może wpływać na prawa innego.

Proponowanie zmian

Ciekawym spostrzeżeniem wydaje się to, że każdy członek Wspólnoty Mieszkaniowej podczas korzystania z części wspólnych budynku staje się zarazem ekspertem do spraw infrastruktury wśród lokalnej społeczności. Co to oznacza? Każdy członek Wspólnoty Mieszkaniowej ma prawo do tego, by zgłaszać uwagi dotyczące funkcjonowania nieruchomości.

Właściciele lokali mogą także zwołać zebranie wspólnoty – wystarczy, że złożą odpowiedni wniosek dysponując minimum 1/10 udziałów w całej nieruchomości. Oddolna inicjatywa to często świetny sposób na rozwiązanie wielu problemów – a prawa członka Wspólnoty Mieszkaniowej jak najbardziej ją obejmują!

Wybór zarządu

Wspólnoty Mieszkaniowe, które obejmują więcej niż 7 lokali, są zobowiązane do wyznaczenia zarządu – ma to ułatwić podejmowanie wielu decyzji. W skład zarządu wchodzą najczęściej przedstawiciele lokali, czasem jednak wspólnoty oddają zarząd w ręce wyspecjalizowanych firm, które posiadają lepsze kompetencje oraz wymaganą znajomość przepisów. Taki profesjonalizm z pewnością pozwoli dużo lepiej zadbać o nieruchomość – prawa członka Wspólnoty Mieszkaniowej mówią o tym, że może on uczestniczyć w zebraniach, a nawet mieć wgląd w dokumentację.

Podejmowanie istotnych decyzji

Co ważne, prawa członka Wspólnoty Mieszkaniowej obejmują również podejmowanie kluczowych decyzji, takich jak:

  • ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu oraz wynagrodzenia zarządu;
  • zgoda na przebudowę nieruchomości wspólnej;
  • określenie zarówno zakresu, jak i sposobu prowadzenia przez zarządcę ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a także zaliczek na pokrycie tych kosztów.

Wszystkie te sprawy regulują odpowiednie ustawy, dlatego w razie konieczności można się do nich odwołać.

Obowiązki członka Wspólnoty Mieszkaniowej

Równie ważne co prawa są obowiązki członka Wspólnoty Mieszkaniowej. Podstawowym jest oczywiście ponoszenie wydatków, które wiążą się z utrzymaniem prywatnego lokalu w odpowiednim stanie. Chodzi tu o opłaty takie jak woda, gaz, prąd, ogrzewanie, wywóz śmieci czy odprowadzanie ścieków. Nie można zapomnieć także o kosztach związanych z przeprowadzaniem niezbędnych remontów.

Koszty

Wspomniane opłaty zmieniają się w zależności od wielkości zakupionego lokalu mieszkalnego czy użytkowego. Wśród ich składowych należałoby wymienić:

  • wydatki na remonty i konserwację budynku;
  • wszelkie opłaty związane z dostarczaniem energii, również do części wspólnych, antenę zbiorczą, windę;
  • ubezpieczenie nieruchomości;
  • podatki;
  • utrzymanie w porządku części wspólnych;
  • wynagrodzenie dla zarządu lub zarządcy.

Wszystkie te opłaty zawierają się w zaliczce czynszowej, dlatego nie trzeba się nimi osobno przejmować. Co oprócz ponoszonych kosztów należy do obowiązków członka wspólnoty mieszkaniowej? 

Do innych obowiązków właściciela należy:

  • przestrzeganie zasad dotyczących obowiązku domowego i regulaminu, które można znaleźć w ogólnodostępnych miejscach – najczęściej na klatce czy tablicy ogłoszeń;
  • udostępnienie lokalu w celu konserwacji, remontu czy usunięcia awarii, która dotyczy także części wspólnej lub innych lokali (np. pęknięta rura).

Jak widać – mieszkańcy Wspólnoty Mieszkaniowej posiadają wiele praw i obowiązków, których przestrzeganie w prosty sposób prowadzi do przyjaznej współpracy i równomiernego rozwoju wspólnoty, a także utrzymania całej nieruchomości w należytym stanie.